BGH, Ureil vom 14.05.2003 - Az VIII ZR 308/02 (Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln)

Kommentar der Sozietät Beier & Beier:

Das Urteil des BGH zeigt, welche Auswirkungen unzulässige Mietvertragsklauseln für die Praxis haben können.

Der Bundesgerichtshof hat in der erlassenen Grundsatzentscheidung (VIII ZR 308/02) eine weit verbreitete Vertragsklausel gekippt, wonach der Mieter sowohl zur Durchführung turnusmäßig vorgeschriebener Schönheitsreparaturen als auch zur abschließenden Instandsetzung der Mieträume verpflichtet sein soll.

Der Mieter ist verpflichtet [...] Schönheitsreparaturen [...] in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen. [...] Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.

Eine derartige in gleicher oder leicht abgeänderten Form vorformulierte Vertragsklausel ist in vielen Formularmietverträgen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu finden. Der BGH hat sie nunmehr richtigerweise für unwirksam erklärt, da eine derartige Klausel die Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Insoweit führt eine derartige Klausel aus Sicht des Mieters dazu, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach 2 Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach 5 Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Gewerbliche Mieter können sich auf ein Urteil des OLG Düsseldorf berufen:

Das OLG Düsseldorf (Pressemitteilung vom 11.05.2006) hat entschieden, dass eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen binnen starrer Fristen auch bei gewerblicher Miete unzulässig ist.

Für Mietverträge über Wohnraum ist höchstrichterlich entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter ungeachtet des konkreten Zustandes der Mietsache in vertraglich festgelegten Zeiträumen zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Für Mietverträge über Gewerberäume wurde dies von einer verbreiteten Rechtsauffassung bislang anders gesehen. Dem ist der 10. Zivilsenat nunmehr entgegen getreten.

Im Streitfalle ging es um die Vermietung eines Ladenlokales zum Betrieb einer Änderungsschneiderei. Der Mietvertrag enthielt die Klausel

"Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen."

Der Vermieter hatte auf Einhaltung dieser Verpflichtung beharrt und schließlich im Klagewege deren Feststellung verlangt. Bereits das
Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung blieb ohne Erfolg. Nach Auffassung des Senats ist der Mieter gewerblicher Räume, was die Renovierungspflichten betrifft, nicht weniger schutzbedürftig als ein Wohnraummieter. Eine starre Fristenregelung benachteilige auch ihn unangemessen, weil sie ihn mit Renovierungspflichten belasten könne, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgingen. Eine solche Klausel müsse daher auch in Mietverträgen über Geschäftsräume als unwirksam angesehen werden.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Der Senat hat die Revision zugelassen. (10. Zivilsenat, Urteil vom 4. Mai 2006 – I-10 U 174/05) Dr. Scholten

Hinweis:

Der BGH hat in jüngerer Zeit gerade zu den streitträchtigsten Themen wie Schönheitsreparaturen für Vermieter sehr restriktive Urteile gefällt. Vor allem Mieter sollten daher bei Auszug ihre Mietverträge überprüfen lassen. Insbesondere vor einer Renovierung kann es sich lohnen, Rechtsrat einzuholen.

Lassen Sie sich daher vor Auszug und Renovierung rechtlich beraten.