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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
BGH, Urteil vom 16.02.2005 VIII ZR 6/04 (Kündigung des Vermieters trotz
Nachzahlung des Mieters möglich), LG Berlin, AG Schöneberg
Leitsatz des Gerichts:
BGB §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr.
1, 573 Abs. 2 Nr. 1
Kündigt der Vermieter ein
Wohnraummietverhältnis nach §§ 543
Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs.
3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters
fristlos und hilfsweise auch fristgemäß,
läßt der nachträgliche Ausgleich
der Rückstände innerhalb der Frist
des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose
Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen
auch ohne weiteres die fristgemäße
Kündigung.
Die nachträgliche Zahlung
ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter
seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht
unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr.
1 BGB), zu berücksichtigen.
Der VIII. Zivilsenat
des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche
Verhandlung vom 26. Januar 2005 durch die Vorsitzende
Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr.
Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts
Berlin vom 28. November 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten
des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1. Januar 1991 eine Zwei
- Zimmer - Wohnung in B. , K. straße . Die monatliche Miete betrug zuletzt
einschließlich eines Heizkostenvorschusses 580,88 €.
Die Beklagte blieb die Mieten
für die Monate
Juli 2002 in Höhe von 580,29 ,€ für
Oktober 2002 in Höhe von 580,88 € und
für November 2002 in Höhe von 0,88 € schuldig.
Daraufhin kündigte die Kläger in das
Mietverhältnis mit Schreiben vom 13. November
2002 unter Berufung auf die Zahlungsrückstände
in Höhe von 1.162,05 € fristlos, vorsorglich
fristgemäß.
Nach Zugang des Kündigungsschreibens zahlte
die Beklagte ohne Zweckbestimmung am 19. November
2002 Beträge von 580,88 € und von 50 €.
Die Miete für Dezember 2002 zahlte die Beklagte
nicht.
Mit der Klage hat die Klägerin zunächst
Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.112,05 € sowie
Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verlangt
und die fristlose, hilfsweise die fristgemäße
Kündigung wiederholt. Nach Begleichung der
Mietrückstände durch das für die
Beklagte zuständige Sozialamt haben die Parteien
den Rechtsstreit hinsichtlich des Zahlungsantrags übereinstimmend
für erledigt erklärt. Im übrigen
hat die Klägerin ihren Antrag dahingehend
abgeändert, daß Räumung und Herausgabe
der Mietwohnung zum 31. Dezember 2003 verlangt
werde.
Das Amtsgericht und das Landgericht
haben die Klage insoweit abgewiesen. Mit der
vom Berufungsgericht zugelassenen Revision hat
die Klägerin zunächst
ihr auf Räumung und Herausgabe gerichtetes
Begehren weiterverfolgt. Nachdem die Beklagte aus
der Wohnung ausgezogen ist, hat die Klägerin
den Rechtsstreit für erledigt erklärt.
Dem hat die Beklagte widersprochen.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2004,
237 veröffentlicht ist,
hat zur Begründung ausgeführt:
Der Klägerin stehe ein Anspruch
auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht
zu. Zwar seien die Voraussetzungen des § 543
Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB im Zeitpunkt
des Zugangs der Kündigung vom 13. November
2002 erfüllt gewesen. Die fristlose Kündigung
sei jedoch durch die Zahlung des Sozialamtes innerhalb
der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
unwirksam geworden. Auch im Rahmen der ordentlichen
Kündigung könne sich die Beklagte auf
diese Zahlung berufen. Es wäre rechtsmißbräuchlich,
wenn die Klägerin trotz der Schonfristzahlung
aus der hilfsweise fristgemäß erklärten
Kündigung vorgehen könnte. Nicht nachzuvollziehen
sei, warum der Mieter in derartigen Fällen
gegenüber einer ordentlichen Kündigung
weniger geschützt werden sollte als gegenüber
einer fristlosen Kündigung. Die Regelung des § 569
Abs. 3 Nr. 2 BGB diene nicht nur dazu, dem Mieter
im Rahmen einer hilfsweise erklärten ordentlichen
Kündigung eine längere Kündigungsfrist
zu geben, sondern beseitige die Wirksamkeit der
Kündigung selbst. Insofern bedeute es einen
Wertungswiderspruch, wenn eine nachträgliche
vollständige Zahlung der Mietzinsrückstände
eine Kündigung nicht insgesamt unwirksam machen
würde.
II.
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung
der Sache an das Berufungsgericht.
1. Die von
der Klägerin abgegebene
Erledigungserklärung ist, auch wenn die Beklagte
dieser nicht zugestimmt hat, in der Revisionsinstanz
jedenfalls dann zu berücksichtigen, wenn das
erledigende Ereignis - wie hier - außer Streit
steht (BGH, Urteil vom 28. Juni 1993 - II ZR 119/92,
NJW-RR 1993, 1123 unter I; Musielak/Wolst, ZPO,
4. Aufl., § 91 a Rdnr. 7; Zöller/Vollkommer,
ZPO, 25. Aufl., § 91a Rdnr. 39).
2. Da die Beklagte
der Erledigungserklärung
der Klägerin widersprochen hat, ist nunmehr
darüber zu entscheiden, ob der Rechtsstreit
in der Hauptsache erledigt ist. Dies setzt voraus,
daß der Räumungsantrag, den die Klägerin
in der Revisionsinstanz weiterverfolgt hat, vor
dem Auszug der Beklagten zulässig und begründet
war (BGHZ 106, 359, 366 f.). Entgegen der Ansicht
des Berufungsgerichts war der Räumungsantrag
unter Zugrundelegung der bisherigen Feststellungen
nicht unbegründet.
Zwar ist das
Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen,
daß die von der
Klägerin erklärte fristlose Kündigung
vom 13. November 2002 mit der Zahlung der Mietrückstände
durch das Sozialamt nach § 569 Abs. 3 Nr.
2 BGB unwirksam geworden ist. Dies führt jedoch
entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht
ohne weiteres dazu, daß die Beklagte die
Zahlungen innerhalb der Schonfrist auch der wegen
der Zahlungsrückstände hilfsweise erklärten
ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs.
2 Nr. 1 BGB entgegenhalten kann.
Hat der Vermieter
dem Mieter wegen Zahlungsverzugs sowohl fristlos
nach §§ 543
Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1
BGB als auch hilfsweise ordentlich nach § 573
Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt, ist streitig,
ob eine Zahlung der Rückstände innerhalb
der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ohne
weiteres auch der hilfsweise erklärten ordentlichen
Kündigung entgegensteht (dafür: Schmidt-Futterer/Blank,
Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 32; Sternel,
Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1130; Herrlein/Kandelhard,
Mietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 19; Franke,
ZMR 1992, 81; Scholl, WuM 1993, 99; Asper, WuM
1996, 315; dagegen: OLG Stuttgart, WuM 1991, 526;
OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Staudinger/Rolfs,
BGB (2003), § 573 Rdnr. 38; Soergel/Heintzmann,
BGB, 12. Aufl., § 564 b a.F. Rdnr. 32; Reick
in Bamberger/Roth, BGB, § 573 Rdnr. 29; Grapentin
in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 64; Lammel, Wohnraummietrecht,
2. Aufl., § 573 Rdnr. 52; Kossmann, Handbuch
der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 78 Rdnr. 6).
Diese Frage ist zu verneinen.
Dies folgt aus dem Wortlaut (a), der historischen
Auslegung (b), der systematischen Stellung (c)
und dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung
(d).
a) Nach § 543 Abs. 2 Satz
2 und 3 BGB ist die Kündigung ausgeschlossen,
wenn der Vermieter vorher befriedigt wird, beziehungsweise
wird unwirksam, wenn der Mieter unverzüglich
die Aufrechnung erklärt. Die Vorschrift des § 543
BGB bezieht sich lediglich auf die außerordentliche
Kündigung aus wichtigem Grund. § 569
BGB konkretisiert dies für Mietverhältnisse über
Wohnraum und schützt den Mieter auch dann,
wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach
Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs
befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Dem Wortlaut nach bezieht sich diese Privilegierung
nur auf eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Eine entsprechende Regelung oder Verweisung fehlt
dagegen bei den Bestimmungen über die ordentliche
Kündigung in §§ 573 f. BGB. Eine
Erweiterung des Anwendungsbereichs des § 569
Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung,
soweit diese auf eine schuldhafte nicht unerhebliche
vertragliche Pflichtverletzung des Mieters in Gestalt
von Zahlungsrückständen gestützt
wird, ist aus dem Ge- setzeswortlaut deshalb nicht
herzuleiten.
b) Die historische
Auslegung spricht gegen eine erweiternde Anwendung
des § 569
Abs. 3 Nr. 2 BGB. Ein Nachholrecht des Mieters
bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs
wurde bereits in § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes
vom 1. Juni 1923 (RGBl. S. 353) verankert und durch
das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher
Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I, 505) in § 554
BGB a.F. wieder aufgegriffen. Demgegenüber
war die ordentliche Kündigung des Vermieters
mit Aufhebung des Mieterschutzgesetzes zum 31.
Dezember 1965 an keine Kündigungsgründe
mehr gebunden, der Mieter konnte sich lediglich
auf die sogenannte Sozialklausel des § 556
BGB a.F. berufen. Erst mit dem 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz
vom 25. November 1971 (BGBl. I 1839) wurde die
ordentliche Kündigung des Vermieters an bestimmte
Voraussetzungen - unter anderem die nicht unerhebliche
schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten
durch den Mieter - geknüpft. Zielsetzung dieser
Regelung war es, den Mieter auch gegen eine ordentliche
fristgemäße Kündigung durch den
Vermieter in gewissem Rahmen zu schützen,
nicht dagegen, eine Angleichung an die Vorschriften über
die fristlose Kündigung zu erreichen. Eine
Bezugnahme auf § 554 BGB a.F. fehlt; dies
gilt auch für das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz
vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I, 3603). Selbst wenn
dem Gesetzgeber dabei unterstellt werden könnte,
er habe es übersehen, die Schonfristzahlung
auch für die ordentliche Kündigung zu
regeln (so Scholl, WuM 1993, 99, 100; Franke, ZMR
1992, 81, 82), trägt dieser Gedanke heute
nicht mehr. Auch im Mietrechtsreformgesetz vom
19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) hat der Gesetzgeber
keine anderweitige Regelung getroffen. Da zwischenzeitlich
die Rechtsentscheide des OLG Stuttgart (WuM 1991,
526) und des OLG Karlsruhe (WuM 1992, 517) ergangen
waren, die eine Heilungswirkung einer nachträglichen
Zahlung gegenüber einer fristgemäßen
Kündigung verneint haben, kann nicht mehr
von einem erneuten gesetzgeberischen Versehen ausgegangen
werden. Vielmehr spricht die insofern unveränderte
Neufassung dafür, daß der Gesetzgeber
angesichts der eindeutigen Rechtsentscheide keinen
davon abweichenden Regelungsbedarf gesehen hat.
c) Die systematische
Stellung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spricht ebenfalls
gegen eine erweiternde Auslegung. Die Vorschrift
enthält eine Ausnahme von dem in §§ 543
Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geregelten
Grundsatz, daß eine auf einen Zahlungsrückstand
des Mieters in bestimmter Höhe gestützte
fristlose Kündigung des Vermieters wirksam
ist. Die Stellung der Norm als Ausnahme von dem
gesetzlichen Grundsatz spricht für eine restriktive
Handhabung der Vorschrift und damit gegen eine
Erweiterung auch auf die fristgemäße
Kündigung. Zudem enthält § 573 Abs.
2 Nr. 1 BGB keinen etwa den §§ 543 Abs.
2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nachgebildeten
Tatbestand, nach dem eine Kündigung mit Zahlungsrückständen
des Mieters begründet werden kann. Vielmehr
knüpft § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB abweichend
davon an eine schuldhafte und nicht unerhebliche
Pflichtverletzung des Mieters an, die nach allgemeiner
Ansicht auch bei ausbleibenden Mietzahlungen bejaht
werden kann.
d) Auch der
Zweck der gesetzlichen Regelung legt nahe, die
Wirkungen der Schonfristzahlung auf die fristlose
Kündigung zu beschränken.
aa) Die Schonfristzahlung
des § 569
Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im allgemeinen Interesse
liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit (vgl.
die Gesetzesbegründung im Entwurf zum Mietrechtsreformgesetz,
BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Gefahr besteht
bei einer ordentlichen Kündigung, die an die
Fristen des § 573 c Abs. 1 BGB von drei bis
neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße.
Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses
einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung,
um sich angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen.
bb) § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
knüpft zudem schon rein begrifflich an andere
Kriterien an als die Vorschriften der §§ 543
Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BGB.
Eine fristgemäße Kündigung wegen
schuldhaft begründeter Zahlungsrückstände
ist zulässig, weil der Mieter damit in nicht
unerheblicher Weise vertragliche Pflichten, hier
sogar seine Hauptleistungspflicht nach § 535
Abs. 2 BGB, verletzt hat. Die einmal eingetretene
Pflichtverletzung kann nicht durch die bloße
nachträgliche Zahlung wieder geheilt werden
(Senat, Urteil vom 23. September 1987 - VIII ZR
265/86, WuM 1988, 125 unter II 2 a).
cc) Ferner
setzt § 573 Abs.
2 Nr. 1 BGB im Gegensatz zur fristlosen Kündigung
wegen Zahlungsverzuges ein Verschulden des Mieters
voraus, worauf die Revision zu Recht hinweist.
Während der Mieter beim Zahlungsverzug für
seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen
hat und sich nicht deswegen auf § 286 Abs.
4 BGB bzw. § 285 BGB a.F. berufen kann (Staudinger/Emmerich
(2003), § 543 Rdnr. 56; Palandt/Heinrichs,
BGB, 64. Aufl., § 286 Rdnr. 39; Schmidt-Futterer/Blank,
aaO, § 543 Rdnr. 90), entlastet ihn im Rahmen
des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschuldete
Zahlungsunfähigkeit (Soergel/Heintzmann, aaO, § 564
b a.F. Rdnr. 32; Grapentin in Bub/Treier,aaO, IV
Rdnr. 64; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573 Rdnr.
16; Reick in Bamber- ger/Roth, aaO, § 573
Rdnr. 28). Damit begünstigt § 573 Abs.
2 Nr. 1 BGB den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung
und eröffnet ihm im Gegensatz zur fristlosen
Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit,
sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe
zu berufen. Im Rahmen des Verschuldens kann zudem
eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu
seinen Gunsten berücksichtigt werden, weil
sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen
Licht erscheinen läßt (OLG Stuttgart,
WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Soergel/Heintzmann,
aaO, § 564 b a.F. Rdnr. 32; Krenek in Müller/
Walther, Miet- und Pachtrecht (August 2004), § 573
Rdnr. 21; vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl.,
IV Rdnr. 49; a.A. Scholl, WuM 1993, 99 m.Nachw.).
Auch wenn der Mieter wegen der Regelung des § 574
Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die Möglichkeit hat,
eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574
Abs. 1 Satz 1, 574 a BGB zu verlangen, so sind
seine Interessen aufgrund der obigen Erwägungen
hinreichend geschützt, ohne daß es eines
Rückgriffs auf die Schonfristklausel des § 569
Abs. 3 Nr. 2 BGB oder des vom Berufungsgericht
für diese Fälle zusätzlich herangezogenen
Gesichtspunktes von Treu und Glauben bedarf.
e) Soweit schließlich angenommen
wird, die hilfsweise erklärte ordentliche
Kündigung sei ohnehin unwirksam, da sie unter
einer Bedingung - nämlich der Unwirksamkeit
der fristlosen Kündigung - erklärt worden
sei (LG Wiesbaden, WuM 1998, 284; Buchmann, WuM
1996, 78; Beuermann, WuM 1997, 151), überzeugt
dies nicht. Zwar ist eine Kündigung grundsätzlich
bedingungsfeindlich, solange die Wirkung der Kündigung
nicht an das bloße Verhalten der Gegenpartei
geknüpft wird (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 542
BGB Rdnr. 16). Wird dagegen der Zahlungsrückstand
des Mieters zum Anlaß genommen, fristlos
und hilfsweise fristgemäß zu kündigen,
so ist auch die ordentliche Kündigung unbedingt
erklärt mit der Einschränkung, daß die
Wirksamkeit dieser Kündigung erst nachrangig
zu prüfen ist (Schmidt-Futterer/Blank, aaO;
offengelassen in: BVerfG, Beschluß vom 15.
August 1996, NJW-RR 1996, 1479).
III.
Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben.
Die Sache ist
zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das
Landgericht zurückzuverweisen,
da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif
ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Das
Berufungsgericht hat, von seinem Standpunkt aus
folgerichtig, bisher keine Feststellungen dazu
getroffen, aus welchen Gründen die Beklagte
ein Verschulden an den eingetretenen Zahlungsrückständen
trifft.
Dr. Deppert
Ball
Dr. Leimert
Dr. Wolst
Dr. Frellesen
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