BGH, Urteil vom 16.02.2005 VIII ZR 6/04 (Kündigung des Vermieters trotz Nachzahlung des Mieters möglich)

Kommentar der Sozietät Beier & Beier:

Diese Entscheidung des BGH zeigt, wie leicht bei einer Kündigungserklärung von beiden Seiten (Mieter und Vermieter) Fehler gemacht werden können, indem eine Kündigungserklärung falsch formuliert wird. Das Urteil zeigt auch, wie ein Mieter mit professioneller anwaltlicher Hilfe gegen eine Kündigung des Vermieters vorgehen kann.

Künftig wird darauf abzustellen sein, ob und welches Verschulden den Mieter an der nicht rechtzeitigen Zahlung der Miete trifft. So können z.B. unvorhersehbare plötzliche Insolvenz des Arbeitgebers, Fehler bei der Mietzinszahlung durch das zuständige Amt etc.) ein Verschulden des Mieters beseitigen. Denn anders als bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs verlange die fristgerechte Kündigung - so die Richter des BGH - stets eine "schuldhafte Pflichtverletzung".

Auf jeden Fall empfielt es sich daher für Vermieter, die sich unbedingt aus dem Mietverhältnis mit dem Mieter lösen wollen, im Falle des Zahlungsverzuges das Mietverhältnis nicht nur außerordentlich und fristlos sondern hilfsweise auch ordentlich und fristgemäß zu kündigen.

Zu beachten gilt, dass sich der Mieter bei der fristgerechten Kündigung evtl. darauf berufen kann, dass seine Zahlungsunfähigkeit unverschuldet sei. Zudem kann auch eine nachträgliche Zahlung ein etwaiges mieterliches Fehlverhalten nach Ansicht des BGH in milderem Licht erscheinen lassen.

Allerdings deutet der BGH nur an, daß eine nachträgliche Zahlung vielleicht (aber eben nur: vielleicht) dem Mieter etwas nützen könne. Da der Sachverhalt noch weiter aufgeklärt werden mußte, konnte das noch nicht abschließend entschieden werden. Der Fall wurde daher an das Landgericht Berlin zurückverwiesen.

Das LG Berlin hat nun zu prüfen, warum die Mieterin mit der Miete in Rückstand geraten und ob dann von einer schuldhaften Pflichtverletzung auszugehen ist.

Bei einer Kündigung müssen nach wie vor alle Voraussetzungen strikt beachtet werden.

Lassen Sie sich daher vor Abfassen eines Kündigungsschreibens rechtlich beraten.