Ihre gemietete Wohnung weist nicht unerhebliche Mängel auf und Sie möchten deshalb die Miete mindern. Die Höhe des Minderungsbetrages ist Ihnen jedoch nicht bekannt, so dass Sie sich bei einem zu hoch angesetzten Mietminderungsbetrag der Gefahr aussetzen, von Ihrem Vermieter wegen zweimonatlichem Mietzahlungsrückstand fristlos gekündigt zu werden. Es droht dann eine Räumungsklage, Streitigkeiten mit dem Vermieter über nicht oder nicht fachmännisch ausgeführte Schönheitsreparaturen. Zudem kann es vorkommen, dass der Vermieter eine ggf. gezahlte Mietkaution einbehält.

Zahlreiche andere Konstellationen sind denkbar, wie z.B. nachbarrechtliche Streitigkeiten, Aufnahme eines Partners in die gemietete Wohnung, Eigenbedarfskündigung des Vermieters, Streitigkeiten über Mietnebenkosten etc.

Hinweis:

Ab Juni 2005 gilt eine einheitliche Kündigungsfrist für Mieter von 3 Monaten.

Skript zu den Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen

Kurzskript Mietvertrag, §§ 535 ff. BGB

Inhalt
Einleitung
Vereinfachung und Neugliederung des Mietrechts
Inhaltliche Modernisierung des Mietrechts
Rechte und Pflichten der Vertragsparteien
Besondere Vorschriften
Verhältnis zwischen §§ 536 ff. BGB und allg. Schuldrecht
Beendigung des Mietverhältnisses
Wirksamkeit von Klauseln / Allgemeine Geschäftsbedingungen
Gerichtsstand

I. Einleitung

Mit der Mietrechtsreform hat der Gesetzgeber das vormals geltende, in zahlreichen Vorschriften zersplitterte Recht über die soziale Sicherung des Wohnens bereinigt und diese Vorschriften einheitlich und für die Betroffenen verständlich und übersichtlich in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zusammengefasst.

Ziel der Mietrechtsreform war zum einen die Vereinfachung des Mietrechts im Sinne von Klarheit, Verständlichkeit und Transparenz. Mieter und Vermieter sollten in die Lage versetzt werden, ihre Rechte und Pflichten soweit wie möglich selbst erkennen zu können. Diese Vereinfachung sollte zudem dem Rechtsfrieden dienen und das Streitpotenzial zwischen Mietern und Vermietern verringern. Zum anderen wurde eine inhaltliche Modernisierung des Mietrechts angestrebt. Dabei gehen die Änderungen davon aus, dass die große Mehrheit der Mieter und Vermieter mit den Grundzügen des sozialen Mietrechts einverstanden sind und sich das soziale Wohnraummietrecht mit dem Kündigungsschutz und den Vorschriften für Mieterhöhungen im Grundsatz gut bewährt hat. Im Spannungsfeld zwischen den unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern sollte ein auf die konkrete Regelungssituation bezogener angemessener und gerechter Interessenausgleich gefunden werden. Leitgedanken waren dabei die Garantie des Eigentums einschließlich seiner sozialen Verpflichtung, die Verantwortung der Mieter gegenüber der Mietsache und die partnerschaftliche Kooperation zwischen Mietern und Vermietern (BT-Drs. 14/4553, S. 34).

Durch die Gesetzesänderungen wurde eine Vereinfachung und systematische Neuordnung des Mietrechts angestrebt (BT-Drs. 14/4553, S. 35).

Innerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuchs war die Miete von Wohnraum nicht in einem eigenen Teil geregelt. Der Untertitel "Miete" enthielt vielmehr Vorschriften für alle Arten gemieteter Sachen (zum Beispiel für die Miete von Tieren, die Miete von Grundstücken und die Miete von Schiffen). Eine Gliederung nach der Art des Mietobjektes bestand nicht. Erst einer Schlussvorschrift (§ 580 BGB a.F.) war zu entnehmen, dass die Vorschriften über die Miete von Grundstücken auch für die Miete von Wohnräumen und anderen Räumen galten. Dies wurde der großen praktischen Bedeutung des Wohnraummietrechts nicht gerecht.

Insbesondere durch die Gesetzesänderungen aus den Jahren 1960, 1963, 1964, 1967, 1971, 1974, 1982, 1990, 1993, 1995 und 1996 war zudem ein ungeordnetes Nebeneinander von ursprünglich abstrakten Mietrechtsvorschriften und nachträglich eingefügten, konkret auf Wohnraum bezogenen Spezialregelungen entstanden. Hinzu kam, dass dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs schon von Anfang an ein klarer Aufbau fehlte. Die allenfalls ansatzweise vorhandene Systematik war spätestens durch die nachträglichen Gesetzesänderungen und Einfügungen endgültig verloren gegangen. Schließlich waren einige der für das Wohnraummietrecht wichtigen Regelungen nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch, sondern in Spezialgesetzen verankert. So war das Recht der Miethöhe im "Gesetz zur Regelung der Miethöhe" (Miethöhegesetz – MHG – vom 18. Dezember 1974, BGBl. I S. 3604) und der Schutz des Mieters bei Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung im so genannten Sozialklauselgesetz (Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung, verkündet als Artikel 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993, BGBl. I S. 466, 487) geregelt.

All dies erschwerte das Auffinden der einschlägigen Vorschriften erheblich. Schon die Lösung alltäglicher mietrechtlicher Probleme war für Mieter und Vermieter daher kaum noch ohne fachlichen juristischen Beistand möglich.

II. Vereinfachung und Neugliederung des Mietrechts

Durch die Mietrechtsreform 2001 (Gesetz zur Neugliederung ,Vereinfachung und Reform des Mietrechts – Mietrechtsreformgesetz – vom 19.6.2001, BGBl I, 1149) wurden diese Regelungen in das Mietrecht einbezogen, zugleich erhielten die §§ 535 - 580a BGB eine neue Systematik. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass zunächst ein "Allgemeiner Teil" Regelungen enthält, die allen Mietverhältnissen gemeinsam sind (§§ 535 – 548 BGB). Darauf folgen die speziell für das Wohnraummietrecht geltenden Vorschriften ( §§ 549 – 577a BGB ). Danach hat der Gesetzgeber den Teil eingestellt, der spezielle Vorschriften über Mietverhältnisse an anderen Sachen (Grundstücke, Gewerberäume, Schiffe) regelt (§§ 578 - 580a BGB).

Innerhalb des Gliederungspunktes "Mietverhältnisse über Wohnraum" wurden die Vorschriften nach dem typischen zeitlichen Ablauf eines Mietverhältnisses angeordnet, untergliedert und mit entsprechenden Untergliederungsüberschriften versehen.

Den einzelnen gesetzlichen Vorschriften wurden amtliche Überschriften vorangestellt, wie dies moderner Gesetzgebungstechnik entspricht. Die Überschriften erleichtern das Auffinden, indem sie schlagwortartig den Inhalt der Vorschrift zusammenfassen. Auf diese Weise tragen sie wesentlich zur besseren Übersichtlichkeit bei. Überlange oder übermäßig detaillierte Vorschriften wurden gestrafft und, soweit dies erforderlich und sinnvoll erschien, in mehrere Vorschriften unterteilt.

III. Inhaltliche Modernisierung des Mietrechts

Durch zahlreiche Gesetzesänderungen wurde seit 1960 ein umfassendes soziales Wohnraummietrecht geschaffen, dessen Kernbestandteile der Kündigungsschutz und die Regelungen zur Miethöhe waren. Nach Auffassung des Gesetzgebers (BT-Drs. 14/4553, S. 35 f.) hat sich beides im Grundsatz bewährt und wird von Mieter- und Vermieterseite akzeptiert.

Manche Vorschriften des sozialen Mietrechts waren jedoch aufgrund gewandelter gesellschaftlicher Verhältnisse nicht mehr interessengerecht oder berücksichtigten die individuelle Schutzbedürftigkeit von Mietern und Vermietern zu wenig. Außerdem war die Vertragsfreiheit an einigen Stellen durch starre und unflexible Regelungen zu sehr eingeschränkt, die eine eigenverantwortliche Vertragsgestaltung hinderten, obwohl Mieter und Vermieter ihre Interessen hier selbst ausgewogen vertreten konnten. Schließlich hatte es sich gezeigt, dass einige Komplexe wie zum Beispiel das Mieterhöhungsverfahren oder die Betriebskosten besonders streitträchtig waren und die Gerichte unnötig belasteten. Ausgewogene inhaltliche Korrekturen waren daher im Interesse von Mietern und Vermietern angezeigt. Im allgemeinen Interesse war schließlich der sparsame Umgang mit Energieressourcen. Der Gesetzgeber hat insbesondere folgende Punkte als Reformbedürftig empfunden und neu geregelt:

• Regelungen zur Miethöhe

- Qualifizierter Mietspiegel und Mietdatenbank
- Kappungsgrenze
- Umlage von Modernisierungskosten, Modernisierungsmitteilung
- Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten
- Mietpreisüberhöhung
- Index- und Staffelmiete

• Betriebskosten

• Schutz für Haushaltsangehörige und „auf Dauer angelegte gemeinsame Haushalte“

• Kündigungsschutz

  - Kündigungsfristen
  - Erleichterte Kündigung des nicht in der Wohnung lebenden Erben
  - Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen

• Zeitmietvertrag

IV. Rechte und Pflichten der Vertragsparteien

Vermieter:

Hauptpflichten

Gebrauchsüberlassung (§ 353 I 1 BGB)= Einräumung des tatsächlichen Gebrauchs über die Mietsache; Duldung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Mieter

Gebrauchserhaltungspflicht (§ 535 I 1 BGB) = Unterlassen von Handlungen, die den vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter stören, sowie Abwehr fremder Störungen

Instandsetzungspflicht (§ 535 I 2 BGB) Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem Zustand, welcher den vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter ermöglicht - ist allerdings teilweise abdingbar; wird vertraglich in der Form geregelt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen (= Ausgleich für Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch) selbst durchführen muss.

Nebenpflichten

Allgemeine Schutz- und Sorgfaltspflichten (§ 241 II BGB)

Rechte

Anspruch auf Zahlung der Miete (§ 535 II BGB)

Mieter:

Hauptpflichten

Zahlung der vereinbarten Miete (§ 535 II BGB)

Nebenpflichten

Keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs

keine Berechtigung zur Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB) aber: Anspruch auf Erlaubniserteilung bei Wohnraummiete gemäß § 553 BGB

Zahlung von Nebenkosten (spezielle Regelung zu Betriebskosten bei Wohnräumen §§ 556 - 556b BGB)

Obhutspflicht und Mängelanzeige (§ 536c BGB)

Rückgabe der Mietsache (§ 546 BGB)

Rechte

Anspruch auf Gebrauchsüberlassung (§ 535 I 1 BGB)

Gewährleistungsrechte:

- Anspruch auf Beseitigung von behebbaren Mängeln (§ 535 I 2 BGB)

- Recht zur Minderung (§ 536 BGB) Beachte ! Minderung tritt kraft Gesetzes ein, d.h. keine Erklärung des Mieters notwendig (anders als in § 441 I BGB)

- Anspruch auf Schadens- und Aufwendungsersatz (§536a BGB) --> gemäß § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter vom Vermieter einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung verlangen

Allgemeine Voraussetzungen der Gewährleistungsrechte:

a) Wirksamer Mietvertrag

b) Mangel der Mietsache, der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt

Mangel = nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache

gleichgestellt sind das Fehlen oder der Wegfall zugesicherter Eigenschaften (§ 536 II BGB) und Rechtsmängel (§ 536 III BGB)

c) Kein Ausschluss der Gewährleistungsrechte

§ 536b BGB Kenntnis des Mieters

§ 536c II BGB unterlassene Mängelanzeige

.

Thema Schönheitsreparaturen

Nach § 535 Abs. 1 BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die so genannten Schönheitsreparaturen werden hiervon auch mitumfaßt. In den meisten Fällen werden diese Arbeiten aber formularmäßig in den üblicherweise verwendeten Mietverträgen auf den Mieter übertragen. Dies ist in gewissem Umfang auch zulässig. Über die Wirksamkeit der einzelnen Vorschriften und Formulierungen gibt es eine ausgedehnte und teilweise auch unübersichtliche Rechtsprechung, wobei allerdings die Tendenz eines zunehmenden Mieterschutzes deutlich erkennbar ist. Aus Mietersicht lohnt es sich daher, vor allem bei älteren Mietverträgen, nachzuprüfen, ob die darin enthaltenen Klauseln über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter der heutigen Rechtsprechung noch standhalten. Aus Vermietersicht sollte von der Verwendung von Vertragsformularen, die älter als etwa ein halbes Jahr sind, beim Abschluss von Neuverträgen abgesehen und die Umstellung bestehender Mietverträge auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung angestrebt werden.

Ist die Klausel gültig, umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen beispielsweise das Streichen von Wänden und Decken, nicht dagegen den Ersatz eines abgewohnten Teppichbodens. Die Beseitigung von Schäden am Boden, wie sie durch langjährige Benutzung nunmal entstehen, kann vom Vermieter ebenfalls nicht verlangt werden. Anders wäre es, wenn beispielsweise Brandstellen durch zu Boden gefallene Zigaretten oder ähnliches über die normale Abnutzung hinausgehenden Schäden vorhanden wären. Ist beispielsweise ein Teppich vom Mieter zu ersetzen, kann der Vermieter aber nicht immer einen neuen Teppich verlangen, sondern allenfalls Ersatz des Zeitwertes des vorhandenen Teppichs. Je nach Qualität eines Teppichs, beträgt die Nutzungsdauer desselben 10 bis 15 Jahren. Dies ist im Rahmen "Neu - Für - Alt" zu berücksichtigen.

Zu beachten gilt auch, dass die Schönheitsreparaturen stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte (§ 243 BGB) ausgeführt werden müssen. Dies schließt jedoch Eigenleistungen des Mieters nicht aus. Der Vermieter kann und darf dem Mieter grundsätzlich nicht vertraglich an einen bestimmten Handwerker binden. Nicht zulässig sind laienhafte Arbeiten des Mieters ("Pfusch" oder "Hobbyqualität"). Auch wenn mietvertraglich die Verwendung eines Fachhandwerkers vorgesehen ist, kann der Mieter selbst renovieren, soweit die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Nicht fachgerecht sind beispielsweise folgende Arbeiten:

- überlappend geklebte Raufasertapete
- offene Nähte zwischen den Tapetenbahnen
- Überstreichen von Mustertapeten

Zudem sind vom Mieter Schönheitsreparaturen nur dann zu übernehmen, wenn dies mietvertraglich vereinbart wurde. Weiter ist nur der Anteil zu zahlen, der auf die Nutzung durch den Mieter zurückzuführen ist. Wenn weiter nichts vereinbart wurde, beziehen sich die Schönheitsreparaturen nur auf Räume des Wohnbereichs. Ausgeschlossen sind daher Keller, Speicher, Treppenhaus, Garage oder auch ein eventuell vorhandener Balkon. Verlangt wird hier lediglich eine "besenreine" Übergabe. Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen auch:

- Maurer-, Putz- und Isolierarbeiten
- Glaserarbeiten
- Reparaturen an Leitungen, Lichtschaltern, Heizkörpern,
- Schlössern
- Untergrundschäden an Holz und Mauerwerk
- Risse an der Decke
- Teppichböden erneuern, die vom Vermieter gestellt worden sind
- Abschleifen und Versiegeln von Dielen oder Parkettfußböden

Hat ein Mieter trotz Verpflichtung zur Schönheitsreparatur diese zum Übergabetermin nicht ausgeführt, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Nachdem der Vermieter dem Mieter eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt hat (genaue Bezeichnung der durchzuführenden Arbeiten angeben!) und der Mieter diese Frist hat verstreichen lassen, ist er im Verzug und zum Schadensersatz verpflichtet.

Die Pflicht zur Schönheitsreparatur bleibt auch dann bestehen, wenn deren Durchführung eigentlich sinnlos ist, weil die Mietwohnung bseispielsweise abgerissen oder ein Totalumbau geplant wird. Insoweit soll eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters vermieden werden. Der Mieter muss zwar nicht die sinnlosen Arbeiten durchzuführen, es ist aber ein Ausgleich in Geld zu schaffen. Hier sind die Kosten bei Eigenleistung des Mieters maßgebend, die mit circa 10 Euro pro Stunde zzgl. Materialkosten anzusetzen sind.

Dieser Schadensersatzanspruch verjährt binnen 6 Monaten (§ 548 BGB n.F.). Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt, in dem der Schadensersatzanspruch entsteht – also bei Setzung einer Frist erst mit Ablauf derselben (Kammergericht – Az: 8 REMiet 3802/96). Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Forderungen mehr stellen, sofern keine Hemmung der Verjährung durch ein Prozeß eingetreten ist.

Vermieter und Mieter sollten, um sich vor späteren (kostspieligen) Auseinandersetzungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu schützen, bei Auszug ein Übergabeprotokoll erstellen und von beiden Seiten unterschreiben lassen. Es können dann nur noch versteckte Mängel reklamiert werden.

V. Besondere Vorschriften

• § 550 BGB Schriftformerfordernis bei Wohnraummietverträgen mit besonderer Rechtsfolge (§ 125 BGB gilt nicht !)

• § 566 Abs. 1 BGB Regelung eines gesetzlichen Vertragsübergangs vom Vermieter auf einen Dritten, wenn der Vermieter den vermieteten Wohnraum an einen Dritten veräußert

• §§ 575 - 575a BGB Sonderreglungen für befristete Wohnraummietverträge

VI. Verhältnis zwischen §§ 536 ff. BGB und allgemeines Schuldrecht

• Unmöglichkeit + Mängelgewährleistung:

- Nach h.M. finden die §§ 536 ff. BGB erst mit der Überlassung der Mietsache Anwendung; vorher gelten die allg. Vorschriften

- Ausnahme: bei Rechtsmängeln sollen die §§ 536 ff. BGB auch schon vor der Überlassung gelten

- A.A. die mietrechtlichen Vorschriften der §§ 536 ff. BGB finden ab Vertragsschluss Anwendung

• § 536a BGB und Schadensersatzanspruch aus §§ 280, 311 II, 241 II BGB (cic):

- Mit Überlassung der Mietsache schließen die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften einen Anspruch aus cic aus, wenn das pflichtwidrige Verhalten des Vermieters darin besteht, den Mieter nicht oder nicht richtig über die Beschaffenheit der Mietsache informiert zu haben (vgl. Palandt/ Weidenkaff, § 311 RdNr. 29 + 52)

- Rechtsprechung will davon eine Ausnahme machen, wenn der Vermieter vorsätzlich handelt (BGHZ 136, 102)

VII. Beendigung des Mietverhältnisses

Anmerkungen bei Kündigung:

Nach der neueren Rechtsprechung des BVerfG genießt die Rechtsstellung des Wohnungsmieters einen dem Eigentum angenäherten verfassungsrechtlichen Schutz im Rahmen des Art. 14 I GG (vgl. BVerfG NJW 1993,2035 ). Diese Rechtsprechung des BVerfG hat zu einer Stärkung der Mieterrechte, insbesondere im Zusammenhang mit der Kündigung von Wohnungsmietverhältnissen durch den Vermieter geführt, indem soziale Belange und Interessen des Mieters in der Güterabwägung größeres Gewicht erlangten.

VIII. Wirksamkeit von Klauseln / Allgemeine Geschäftsbedingungen

Aus Gründen des Mieterschutzes nimmt das Mietrecht einige Einschränkungen der Vertragsfreiheit vor, indem es insbesondere Freizeichnungsklauseln untersagt. Siehe nur

• §§ 536a, 536d BGB - Freizeichnung von der Mängelhaftung,

• § 536 IV - Anspruch des Mieters auf Minderung bei Mängeln nicht abdingbar,

• § 309 Ziff.7 b BGB - keine Freizeichnung für grobe Fahrlässigkeit.

Zu beachten ist weiterhin, ob es sich um individuell ausgehandelte Vertragsbedingungen oder um Formularmietverträge handelt. Formularmietverträge stellen Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. §§ 305 ff. BGB dar, wenn eine mehrfache Verwendung (wenigstens 3 - 5 Verwendungen) erfolgt oder beabsichtigt ist. Um individualvertragliche Vereinbarungen kann es sich dann handeln, wenn der Inhalt zur Disposition der Parteien gestellt wird, etwa durch Änderungen des vorgedruckten Textes). Im Rahmen Inhaltskontrolle von allgemeinen Geschäftsbedingungen sind durch die Gerichte eine Reihe von Klauseln für unwirksam erklärt worden, da sie entweder gegen die Bestimmungen des AGBG oder (bei Individualvereinbarungen) gegen das Gebot von Treu und Glauben verstoßen oder sittenwidrig sind.

Die Rechtsprechung zur Zulässigkeit von Vertragsklauseln ist weit gefächert und unübersichtlich, weshalb eine allgemeine Leitlinie auch nicht gegeben werden kann. Bei einem Rechtsstreit muss man sich über die Rechtsprechung im einzelnen informieren oder anwaltlichen Rat zu Hilfe nehmen.

IX. Gerichtsstand

Rechtsstreite über Ansprüche aus Mietverträgen bezüglich sämtlicher Mietverhältnisse sind nach § 29 a Abs. 1 ZPO vor dem Gericht auszutragen, in dessen Bezirk sich die Räume befinden. Für Wohnraummietverhältnisse ist das Amtsgericht ausschließlich zuständig, bei Gewerberaummietverträgen kommt es auf den Streitwert an. Die Zuständigkeit des Landgerichts ist bei einem Streitwert von über 5.000,00 EUR gegeben (§ 23 Nr. 1 GVG).

Urteile

BGH, Beschluss vom 13.3.2007, VIII ZR 189/06 (Wert der Beschwer einer Verurteilung zur Räumung einer Mietwohnung)

Der Wert der Beschwer einer Verurteilung zur Räumung einer Mietwohnung bestimmt sich nach § 8 ZPO. Zur Bestimmung der "streitigen Zeit" ist dabei auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem das Mietverhältnis jedenfalls geendet hätte. Lässt sich ein solcher Zeitpunkt nicht sicher feststellen, bemisst sich die Beschwer nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 7/ 94, WM 1996, 187, unter II 1; Beschluss vom 14. April 2004 - XII ZB 224/ 02, WuM 2004, 353, unter II; Beschluss vom 16. Februar 2005 - XII ZR 46/ 03, WuM 2005, 350, unter 2; Urteil vom 17. März 2005 - III ZR 342/ 04, NJW-RR 2005, 867, unter 2 b; BVerfG NZM 2006, 578).

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel beschlossen:

Die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten gegen das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 9. März 2006 wird auf seine Kosten als unzulässig verworfen.

Streitwert für das Beschwerdeverfahren: 4. 047, 21 €.

Gründe: Die Beschwerde ist unzulässig, weil die mit der Revision geltend zu machende Beschwer von über 20. 000 € nicht erreicht ist (§ 26 Nr. 8 EGZPO). Die (Rechtsmittel-) Beschwer des Beklagten beträgt 12. 388, 11 € und setzt sich aus dem in der Revisionsinstanz noch streitigen Zahlungsanspruch in Höhe von 710, 85 € sowie einem Wert von 11. 677, 26 € für den Räumungsanspruch zusammen.

Hinsichtlich des Räumungsanspruchs bestimmt sich der Wert der Beschwer nach § 8 ZPO, weil das Bestehen eines Mietverhältnisses streitig ist.

Die "streitige Zeit" im Sinne dieser Vorschrift beginnt grundsätzlich mit der Klageerhebung und endet mit dem regulären Ende der Vertragslaufzeit. § 8 ZPO ist nach seinem Wortlaut und Sinn auf Fälle zugeschnitten, in denen sich die "streitige Zeit" entweder - wie bei einem Vertrag von bestimmter Dauer - von vornherein genau bestimmen lässt oder in denen - bei Mietverhältnissen von unbestimmter Dauer - feststeht, dass und wann das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung jedenfalls endet; insoweit wird der Wert lediglich durch das 25-fache des Jahresentgeltes begrenzt (BGH, Urteil vom 1. April 1992 - XII ZR 200/ 91, NJW-RR 1992, 1359, unter 2; BGH, Urteil vom 17. März 2005 - III ZR 342/ 04, NJW-RR 2005, 867, unter 2 b). Demgegenüber kommt § 8 ZPO nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht die Aufgabe zu, den Wert bei Verträgen von unbestimmter Dauer oder in Fällen, in denen der Nutzungsberechtigte eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses verlangen kann, zu bestimmen (BGH, Urteil vom 17. März 2005, aaO). In diesen Fällen ist auf den Zeitpunkt abzustellen, den der Nutzungsberechtigte für sich als den günstigsten in Anspruch nimmt; hat er keinen konkreten Zeitpunkt genannt oder sich auf ein lebenslanges Nutzungsrecht berufen, ist in entsprechender Anwendung des § 9 ZPO auf einen Zeitraum von dreieinhalb Jahren abzustellen (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 7/ 94, WM 1996, 187, unter II 1; Beschluss vom 14. April 2004 - XII ZB 224/ 02, WuM 2004, 353, unter II; Beschluss vom 16. Februar 2005 - XII ZR 46/ 03, WuM 2005, 350, unter 2; Urteil vom 17. März 2005, aaO; BVerfG NZM 2006, 578).

Bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag über Wohnraum lässt sich ein Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis jedenfalls beendet wäre, meist schon deshalb nicht sicher feststellen, weil eine ordentliche Kündigung des Vermieters nur zulässig ist, wenn der Vermieter an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Derartige Umstände sind aber regelmäßig - wie auch hier - nicht absehbar oder streitig, so dass sich das Ende der Mietzeit nicht verlässlich bestimmen lässt. Gemäß § 9 ZPO bemisst sich die Beschwer deshalb in diesen Fällen nach dem dreieinhalbfachen Wert der Jahresnettomiete. Ausgehend von einer Nettomiete von 278, 03 € im Monat ergibt sich eine Summe von 11. 677, 26 € als maßgeblicher Wert (42 Monate x 278, 03 €).

Quelle: Lexetius.com/2007,499

BGH Urteil vom 21.3.2007, Az: XII ZR 255/04

Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution.

Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Quelle: http://www.recht-in.de/urteile/urteilzeigen.php?u_id=134491

BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06

a) Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution.

b) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851).

BGH, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05

Zum Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 543 Abs. 1 BGB bei Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter von Gewerberaum.

BGH, Urteil om 7. Märt 2007 - XII ZR 40/05

Die Vereinbarung in einem Vorvertrag, dass ein langfristiges Mietverhältnis begründet werden soll, unterliegt nicht dem Formerfordernis des § 566 BGB a.F.

Sie verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung am Zustandekommen des schriftlichen und damit der Form des § 566 BGB a.F. genügenden Hauptvertrages.