Mit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 (BGBl. I S. 1149) wurden auch die Fristen für die ordentliche Kündigung geändert. Das Gesetz erfährt aber erst seit Juni 2005 seine volle Wirkung.

Ausgangspunkt:

§ 573c Abs. 1 BGB sah eine - generell dreimonatige - Frist, mit der Mieter ihre Wohnung kündigen können, vor. Die dreimonatige Kündigungsfrist, welche die gestaffelten Fristen von drei, sechs, neun und zwölf Monaten, je nach Dauer des Mietverhältnisses, an sich abgelöst hatte, sollte nach dem Gesetzestext nur dann nicht gelten, wenn Mieter und Vermieter dies "vertraglich vereinbart" hatten.

Für sog. Altmietverträge, d.h. Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, sah Art. 229 § 3 X EGBGB bislang eine Übergangsvorschrift vor. Längere Kündigungsfristen, die Mieter und Vermieter "vertraglich vereinbart" hatten, sollten weitergelten.

Diese unklare Formulierung zog zahlreiche Gerichtsverfahren nach sich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche Vereinbarung auch dann vorliegt, wenn eine Formularklausel die bis zum 1. September 2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen - wörtlich oder sinngemäß - wiedergibt (Urteil vom 18.06.2003, VIII ZR 240/02 = NJW 2003, 2739.

Leitsatz des Gerichts:

§ 573 c IV BGB ist auf Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wiedergeben, nach Art. 229 § 3 X EGBGB nicht anzuwenden.

Nach dieser Rechtsprechung konnten viele Mieterinnen und Mieter, deren Formularmietverträge aus der Zeit vor der Mietrechtsreform die alten Kündigungsfristen enthalten, die Vorteile der neuen kürzeren Kündigungsfristen nicht nutzen.


Wille des Gesetzgebers:

Da dies offenbar nicht dem "Willen des Gesetzgebers" entsprach (BT-Drs. 15/4134), bedurfte es nun der Gesetzeskorrektur.

Mit der aktuellen Gesetzesänderung wird die Anwendung von Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB auf vor dem 1. September 2001 geschlossenen Wohnraummietverträge, in denen die bis 1. September 2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden, ausdrücklich ausgeschlossen.

Das Gesetz über Kündigungsfristen für sog. Altmietverträge hat nunmehr nach dem Bundestag auch den Bundesrat passiert. Nach dem Gesetz gilt die kurze, dreimonatige Frist für Kündigungen durch den Mieter auch für Altmietverträge, in denen die bis zum 1. September 2001 geltenden Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden waren.

Die Kündigungsmöglichkeiten dieser Mieterinnen und Mieter werden mit der Gesetzesänderung (ab Juni 2005) erheblich verbessert. Sie können künftig den Vertrag mit einer dreimonatigen Frist ordentlich kündigen - unabhängig davon, wie lange sie bereits in der Wohnung leben. Es war eine der wesentlichen Verbesserungen des Mietrechts, die Kündigungsfrist für Mieter zu verkürzen. Wer z.B. wegen eines Wechsels des Arbeitsplatzes umziehen muss, für den ist eine Kündigungsfrist von einem Jahr unzumutbar. Dies ist nunmehr auch für die sog. Altmietverträge klargestellt.

Weniger erfreut werden die Vermieter sein. Sie haben auch weiterhin, je nach Mietdauer, längere Kündigungsfristen einzuhalten. Nach einem Mietverhältnis von fünf Jahren sind es sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate.

Ausnahme:

Immer dann, wenn Mieter und Vermieter eine individuelle Vereinbarung (also nicht nur eine im Formularmietvertrag vorgesehene) getroffen hatten, die von der damaligen Gesetzeslage abweicht, greift die neue Gesetzeslage nicht.

Fazit:

Für Mieter gilt ab 1. Juni 2005 auch dann die 3-monatige Kündigungsfrist, wenn der Mietvertrag vor der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 abgeschlossen wurde und im Vertragsformular eine Regelung festgelegt ist, wonach die Kündigungsfristen sich auch für den Mieter nach 5, 8 und 10 Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate verlängern. Längere Kündigungsfristen gelten ab 1. Juni 2005 nur noch dann, wenn sie individuell vereinbart wurden.