Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.

§ 535
Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Umgekehrt hat der Mieter nach § 538 BGB Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten.

§ 538
Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Der Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs jedoch, dessen Auswirkungen auf die Mietsache nach dem Zusammenspiel der genannten Vorschriften dem Vermieter zur Last fallen, eröffnet seinerseits einen gewissen Bewertungsspielraum.

So liegt ein vertragsgemäßer Gebrauch nach der Rechtsprechung beispielsweise grundsätzlich noch vor, wenn der Mieter in der gemieteten Wohnung intensiv raucht, obwohl durch ein solches Verhalten die Substanz der Mietsache sehr viel mehr beansprucht und demzufolge etwa ein Streichen der Wände früher notwendig wird als durch dasjenige eines Nichtrauchers, siehe etwa BGH NJW 2006, 2915 = (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05); LG Karlsruhe, Urteil vom 26.04.2001 - Az. 333 S 156/00, WuM 2001, 469.

Etwas anderes kann jedoch dann gelten, wenn das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet. Nämlich dann, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern, BGH, Pressemitteilung vom 5.3.2008 - VIII ZR 37/07 -.

Im Streitfall ließen sich die von dem Vermieter behaupteten Spuren des Tabakkonsums des Mieters durch „normale“ Schönheitsreparaturen, wie Tapezieren und Anstreichen beheben, so dass der Vermieter insoweit von dem Mieter keinen Schadensersatz verlangen konnte. Dem steht nicht entgegen, dass der Vermieter mangels einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter selbst zur Durchführung der Renovierungsarbeiten verpflichtet war und die Kosten hierfür tragen musste. Die Unzulässigkeit der Formularklausel über die Schönheitsreparaturen geht zu Lasten des Vermieters als Verwenderin der Klausel, BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 37/07.

Für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die nicht mehr als vertragsgemäß anzusehen sind (z.B., wenn Putz abgeschlagen und erneuert werden müßte), kommt jedoch eine Haftung des Mieters nach den §§ (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht.

Für den Fall einer Schadensersatzpflicht des Mieters wären dann Feststellungen zur Schadenshöhe zu treffen. Insoweit bleibt es dabei, dass der Mieter nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, ersatzpflichtig ist. Nur für darüber hinausgehende Schäden oder Mehrkosten hat er gegebenenfalls unter Berücksichtigung eines Abzugs "neu für alt" einzustehen, siehe hierzu erst wieder jüngst BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 48/09.

Allgemeines

Zu beachten gilt auch, dass die Schönheitsreparaturen stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte (§ 243 BGB) ausgeführt werden müssen. Dies schließt jedoch Eigenleistungen des Mieters nicht aus, vgl. BGH RE NJW 1988, 2790. Der Vermieter kann und darf dem Mieter grundsätzlich nicht vertraglich an einen bestimmten Handwerker binden. Nicht zulässig sind laienhafte Arbeiten des Mieters ("Pfusch" oder "Hobbyqualität"), sondern diese müssen auch mit der Qualität eines Fachmannes vergleichbar sein, LG Berlin AZ: 64 S 213/94). Auch wenn mietvertraglich die Verwendung eines Fachhandwerkers vorgesehen ist, kann der Mieter selbst renovieren, soweit die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden.

Ob die Ausführung tatsächlich fachmännisch geraten ist, kann letztlich nur durch einen Malersachverständigen geklärt werden (AG Köln AZ: 215 C 232/92), wobei die einschlägigen DIN-Normen herangezogen werden können. (VOB/C DIN 18363, 18365, 18366) Auch hier ist jedoch der Grundsatz aus dem Werkvertragsrecht zu beachten. Danach kann auch eine nach DIN erbrachte Arbeit unfachmännisch sein.

Die für die Maler- und Lackiererarbeiten einschlägigen Allgemeinen Technischen Vorschriften können ersehen werden in DIN 18363 (Anstricharbeiten), DIN 18365 (Bodenbelagsarbeiten) und DIN 18366 (Tapezierarbeiten).

Nicht fachgerecht sind daher beispielsweise folgende Arbeiten:

- überlappend geklebte Raufasertapete
- offene Nähte zwischen den Tapetenbahnen
- Überstreichen von Mustertapeten

Auch die verwendeten Materialien müssen den Anforderungen mittlerer Art und Güte ent sprechen.

Klauseln zur Ausführung

Derartige Klauseln erweisen sich in der Rechtsprechung zunehmend als problematisch. Wird dem Mieter beispielsweise die Ausführungsart während des Mietverhältnisses vorgeschrieben, liegt ein unzulässiger Eingriff in das Dekorationsermessen des Mieters vor. Darüber hinaus können sich derartige Klauseln auch als verkappte Endrenovierungsklauseln darstellen. So ist eine Verpflichtung des Mieters zum Streichen von Fenstern, Türen und Decken in Weiß beim Auszug unzulässig (LG Berlin 10.01.2006, 64 S 394/05, GE 2006, 1039; LG Berlin, GE 2007, 1125: Klausel, „SHR in neutralen, hellen Farben auszuführen“, ist unwirksam. Siehe auch LG Hamburg 08.10.2007, 316 S 35/07 („Holzklausel“) – gesamte SHR-Klausel unwirksam), da eine unzuläsige Endrenovierungsklausel vorliege.

Nach dem Urteil des LG Berlin vom 05.01.2007, 65 S 224/06, NZM 2007, 801 ist jedoch eine altrosafarbene intensive gestaltete Mustertapete mit unterschiedlich glänzender Oberfläche für den Vermieter nicht mehr hinnehmbar.

Geschmacksverirrung des Mieters

Die Leistung nach mittlerer Art und Güte wird insbesondere bei der Auszugsrenovierung des Mieters relevant, da er hier auch durchschnittlichen Geschmackssinn berücksichtigen muss. Es besteht zwar keine Verpflichtung des Mieters, die Wohnung bei Auszug mit Raufaser oder Strukturtapete zu tapezieren und diese dann weiß zu streichen. Allerdings muss die Gestaltung des Mieters zurückhaltend sein und dem allgemeinen Geschmack entsprechen.

Insoweit gilt, dass die Arbeiten u.U. für den Vermieter dann nicht hinnehmbar sind, wenn der Mieter in der Auswahl von Farben und/oder Mustern von durchschnittlichen Geschmacksanforderungen abgewichen ist. Dies wird beispielsweise bei schwarzen, lila oder blauen Farbanstrich oder ausgeprägter Blumen- oder Karomuster - Tapete so gesehen, KG vom 9.6. 2005, NZM 2005, 3150. Zulässig hingegen soll noch die Harry - Potter - Bordüre im Kinderzimmer sein, LG Berlin GE 2005, 86. Das LG Lübeck (AZ: 14 S 221/00) hingegen sah in einem hellblau marmorierten Hausflur kein Problem, da der Mieter nicht verpflichtet sein könne, alles weiß zu streichen, solange sich die Farbgestaltung in den Grenzen des guten Geschmacks bewege..

Bei Geschmacksverirrung geht die Rechtsprechung von einer sog. Verschlimmbesserung aus, welche eine Nebenpflichtverletzung des Mieters aus dem Mietverhältnis darstellt. Hier kommt dann allerdings ein "Abzug neu für alt" in Betracht.

Wenn weiter nichts vereinbart wurde, beziehen sich die Schönheitsreparaturen nur auf Räume des Wohnbereichs. Ausgeschlossen sind daher Keller, Speicher, Treppenhaus, Garage oder auch ein eventuell vorhandener Balkon.

Etwas anderes gilt nur, wenn im Mietvertrag „Nebenräume“ oder „sonstige Räume“ genannt sind. Dann sind auch Kellerräume oder „sonstige Räume“ mitumfasst, jedenfalls dann, wenn der Kellerraum zum Anstrich geeignet ist (Ausnahme: Altbau-Keller).

Verlangt wird hier lediglich eine "besenreine" Übergabe. Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen auch:

- Maurer-, Putz- und Isolierarbeiten
- Glaserarbeiten
- Reparaturen an Leitungen, Lichtschaltern, Heizkörpern
- Schlössern
- Untergrundschäden an Holz und Mauerwerk
- Risse an der Decke
- Teppichböden erneuern, die vom Vermieter gestellt wurden
- Abschleifen und Versiegeln von Dielen oder Parkettfußböden

Nach dem Urteil des BGH vom 28. 6. 2006 - VIII ZR 124/05

beschränkt sich die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe der Mietwohnung auf die Beseitigung grober Verschmutzungen, siehe auch LG Saarbrücken, WuM 1998, 689 f.; LG Wiesbaden, WuM 2001, 236, 237; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum, 2. Aufl., F Rdnr. 83 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 598; vgl. auch Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl.: "mit dem Besen grob gereinigt").

Bei einer besenreinen Übergabe der Wohnung trifft dem Mieter daher lediglich eine allgemeine Reinigungspflicht, wozu auch die Beseitigung von Spinnweben gehören.

Nicht vom Mieter geschuldet wird die Erneuerung von Silikonfugen an den Fenstern und Dichtungsgummis an den Türen und Türrahmen, da es sich insoweit um typische Gebrauchsspuren handelt, die der Mieter grundsätzlich nach § 538 BGB nicht zu vertreten hat, BGH Urteil vom 28. 6. 2006 - VIII ZR 124/05.

Eine "besenreine Übergabe" bedeutet auch nicht, dass die Fenster zu putzen sind, vgl. AG Schleiden AZ: 2 C 258/99; BGH Urteil vom 28. 6. 2006 - VIII ZR 124/05, da die Verschmutzung von Fenstern auf einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruht.

Insgesamt gilt: Nur wenn der Mieter die Sache durch vertragswidrigen Gebrauch beschädigt und im beschädigten Zustand an den Vermieter zurück gibt, muss der Mieter den Schaden selbst tragen.

Nicht zum vertragswidrigen Gebrauch gehören:

Dübellöcher: Sie gehören zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung. Sie brauchen nur dann beseitigt zu werden, wenn laut Mietvertrag beim Auszug Reparaturen vereinbart worden sind. LG Köln (AZ: 1 S 130/99). 32 Dübellöcher im Bad für notwendige Ausstattung wie Spiegel, Konsole, Duschstange etc. müssen nicht beseitigt werden, wenn keine Reparaturen vereinbart sind. LG Hamburg (AZ: 307 S 50/01).

Teppich: Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht für die Erneuerung (inklusive Kostenübernahme) des Teppichs zuständig, AG Köln AZ: 213 C 501/97.

Parkett: Das Abschleifen und Neuversiegeln von Parkett ist keine Schönheitsreparatur, die der Mieter übernehmen muss, es sei denn, der Mieter hat den Boden nicht "vertragsgemäß" behandelt, LG Osnabrück AZ: 1 S 1099/00, 1 S 14/01-11

Entscheidend ist somit, dass die Ausgestaltung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Mieter keine wirtschaftlichen Belastungen auferlegen darf, die dieser nicht durch sein eigenes Verhalten beeinflussen kann.

Hier nun lässt sich die Verbindung zu der jüngeren Rechtsprechung des BGH ziehen, die in einer Reihe von Entscheidungen den Rahmen abgesteckt hat, innerhalb dessen auf Grundlage des geltenden Rechts der Mieter in allgemeinen Geschäftsbedingungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann.

Der "rote Faden", der sich dabei durch alle jüngeren höchstrichterlichen Entscheidungen zur Zulässigkeit der formularmäßigen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zieht, wird vom BGH wie folgt formuliert:

Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nihct vereinbar (...) Auch ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert, BGH NJW 2004, 2586, 2587.

1)
Klausel ist wirksam, die Schönheitsreparaturen wurden aber nicht durchgeführt:

Hat ein Mieter trotz Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen diese zum Übergabetermin nicht ausgeführt, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Nachdem der Vermieter dem Mieter eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt hat (genaue Bezeichnung der durchzuführenden Arbeiten angeben!) und der Mieter diese Frist hat verstreichen lassen, ist er im Verzug und zum Schadensersatz verpflichtet.

2)
Klausel ist unwirksam, die Schönheitsreparaturen wurden dennoch (vom Vermieter als mangelhaft behauptet) durchgeführt:

Sofern die Mieter nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, diese aber gleichwohl von ihnen ("laienhaft") durchgeführt wurden, kommt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters aus § 280 Abs. 1, Abs. 3, § 281 BGB auf Erstattung der durch die Nacharbeiten erforderlichen Kosten grundsätzlich nicht in Betracht.

Eswas anderes könnte sich nur dann ergeben, wenn die (vom Vermieter behauptete) mangelhafte Durchführung der nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen zusätzliche Schäden bspw. an Decken und Wänden verursacht hätte, so dass dem Vermieter höhere Kosten entstanden wären, als wenn die Mieter überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätten.

Behauptet der Vermieter also lediglich, der Mieter hätte bspw. die Wände ungleichmäßig ("wolkig") gestrichen und der Vermieter hätte diese Anstriche nachbearbeiten müssen, entfällt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters, siehe hierzu BGH, Urteil vom 18.02.2009 - BGH VIII ZR 166/08 -.

Die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparatur bleibt auch dann bestehen, wenn deren Durchführung eigentlich sinnlos ist, weil die Mietwohnung beispielsweise abgerissen oder ein Totalumbau geplant wird. Insoweit soll eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters vermieden werden. Der Mieter muss zwar nicht die sinnlosen Arbeiten durchzuführen, es ist aber ein Ausgleich in Geld zu schaffen. Hier sind die Kosten bei Eigenleistung des Mieters maßgebend, die mit circa 10 Euro pro Stunde zzgl. Materialkosten anzusetzen sind.

Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des BGH im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld um, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt (BGHZ 92, 363, 369 ff., 372 f.; vgl. des weiteren BGHZ 151, 53, 57 f.). Ist anzunehmen, daß der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte hätte ausführen lassen dürfen, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen, BGHZ 92, 363, 373; BGH Urteil vom 20.10.2004 - VIII ZR 378/03.

Anspruch des Vermieters

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters verjährt binnen 6 Monaten (§ 548 BGB n.F.). Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt, in dem der Schadensersatzanspruch entsteht – also bei Setzung einer Frist erst mit Ablauf derselben (Kammergericht – Az: 8 RE Miet 3802/96). Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Forderungen mehr stellen, sofern keine Hemmung der Verjährung (durch ein Prozess) eingetreten ist.

Nach dem Urteil des BGH vom Urteil vom 19. Januar 2005 – Az.: VIII ZR 114/04

„beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält; dies gilt auch dann, wenn der Schadensersatzanspruch erst zu einem späteren Zeitpunkt entsteht.“

Die Verjährungsfrist der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt daher nicht mit dem Zeitpunkt der Anspruchsentstehung zu laufen, wenn dieser dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache nachfolgt. Die ältere Rechtsprechung hierzu ist nicht einschlägig. Sie beruht auf § 198 Satz 1 BGB a.F, vgl. BGH, a.a.o.

Der Gesetzgeber hat vorgesehen, dass es für den Beginn der Verjährungsfrist nicht darauf ankommen soll, ob der Anspruch im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache bereits entstanden ist. In der Entwurfsbegründung zu § 548 BGB, der im weiteren Gesetzgebungsverfahren unverändert geblieben ist, wird hierzu ausgeführt:

"Auch die Verjährung des Schadensersatzanspruches beginnt bereits mit Rückgabe der Mietsache und nicht erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch, in der Regel nach Ablauf der nach § 326 BGB zu setzenden Nachfrist, umgewandelt hat. Dies entspricht dem Zweck der Verjährungsregelung, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Die Vorschrift ist insofern lex specialis zu § 198 BGB" (BT-Drucks. 14/4553, S. 45), BGH, a.a.o.

Vermieter und Mieter sollten, um sich vor späteren (kostspieligen) Auseinandersetzungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu schützen, bei Auszug ein Übergabeprotokoll erstellen und von beiden Seiten unterschreiben lassen.

Nach ständiger Rechtsprechung der Instanzgerichte hat der Mieter lediglich die Schäden zu beseitigen, die im Abnahmeprotokoll festgehalten wurden. Weitergehende Beseitigung der darin nicht festgehaltenen Schäden kann der Vermieter nicht verlangen, vgl. nur von vielen AG Trier, Az 7 C 79/01, aus: WM 2001, S. 549. Für nicht aufgelistete Mängel, die bei der Abnahme erkennbar waren oder hätten erkannt werden können, kann der Mieter nicht in Anspruch genommen werden. Auch nicht für verdeckte Mängel; denn dem Vermieter obliegt eine Untersuchungspflicht, der er gegebenenfalls mit einem Sachverständigen nachkommen kann, AG Brandenburg, Az 32 C 137/04, aus: GE 2005, S. 1555.

Auch wenn im Abnahmeprotokoll festgehalten wurde, dass der Mieter die darin beschriebenen notwendigen Arbeiten bis zu einem bestimmten Termin auszuführen hat, ist damit eine Hemmung der Ersatzansprüche des Vermieters nicht eingetreten, vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2006 – Az.. VIII ZR 123/05.

Die Fälligkeit des Anspruchs des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen wäre nach einer Vereinbarung im Übergabeprotokoll allenfalls bis zum Zeitpunkt der "Wohnungsrückgabe" und damit bis zum regelmäßigen Beginn der Verjährung dieses Anspruchs nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB hinausgeschoben und würde die Verjährung nicht hemmen, BGH, Urteil vom 15.03.2006 – Az.. VIII ZR 123/05.

Für die Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen unterbliebener Durchführung der Schönheitsreparaturen könnte nur dann etwas anderes gelten, wenn dem Übergabeprotokoll derartiges zu entnehmen wäre.

Ein Übergabe-, oder Abnahmeprotokoll unterliegt als vorformulierte Textabsätze der AGB – Kontrolle und muss sich nach den §§ 307 ff. BGB messen lassen.

Zum Problem, ob durch ein Übergabeprotokoll eine eigenständige Renovierungsverpflichtung des Mieters begründet werden kann, siehe

BGH v. 5.4.2006 - VIII ZR 163/05 -, GE 2006, 706; WuM 2006, 306; NJW 06, 2116.

Allgemeines

Bei den Kleinreparaturen handelt es sich zunächst nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um Reparaturen an Gegenstände, die den direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Kleinreparaturklauseln verlagern daher teilweise, wie die Klauseln zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, die Pflicht des Vermieters aus § 535 BGB auf den Mieter. Teilweise deshalb, weil durch die Verwendung einer Kleinreparaturklausel die Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht auf den Mieter abgewälzt werden kann. Insoweit sind sog. Vornahmeklauseln unwirksam. Wirksam kann lediglich die Kostentragungspflicht auf den Mieter umgelegt werden.

Eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Kleinreparaturen entweder selbst durchzuführen oder in eigenem Namen einen Handwerker zu beauftragen, verstößt daher nach dem Urteil des BGH vom 6.5.1992 (GE 1992, 663) gegen § 307 BGB. Maßgeblich hierfür ist der Gesichtspunkt, dass durch die Übertragung der Erhaltungspflicht auf den Mieter zugleich dessen Gewährleistungsrechte nach § 536 BGB tangiert werden, was nach § 536 Abs. 4 BGB zur Unwirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung führt.

Die Vorschrift des § 536 Abs. 4 BGB gilt nicht nur für Formularklauseln, sondern auch für Individualvereinbarungen. Deshalb folgt aus der Entscheidung des BGH zugleich, dass eine derartige Regelung auch nicht im Wege einer Individualvereinbarung getroffen werden kann.

Das bedeutet, daß der Mieter mit einer unwirksamen Vornahmeklausel nicht zur Reparatur gezwungen werden kann, eine Reparaturpflicht des Mieters also grundsätzlich auch nicht entsteht. Die Pflicht obliegt weiterhin dem Vermieter. Wenn beispielsweise der Wasserhahn tropft, kann der Vermieter dem Mieter nicht auferlegen, entweder die Reparatur selbst auszuführen oder den Installateur zu beauftragen. Die Pflicht hierzu bleibt weiterhin beim Vermieter bestehen. Die Kostentragungspflicht des Mieters bedeutet dann aber, daß der Vermieter den Rechnungsbetrag, sofern die Voraussetzungen hierfür vorliegen, vom Mieter erstattet verlangen kann.

Bei den Kleinreparaturen wird zum einen eine betragsmäßige Höchstgrenze aus § 307 BGB (vormals § 9 AGB) abgeleitet und zum anderen wird von der Rechtsprechung die Angabe eines Höchstbetrages verlangt, und zwar für den Fall, daß innerhalb eines Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen. Dieser wird bei max. 8% bis 9% der Jahreskaltmiete, begrenzt durch eine Größenordnung von 150 bis 200 EUR pro Jahr angesetzt. Das OLG Hamburg (WuM 1991, 385) hat einen Jahreshöchstbetrag in Höhe von einer Monatsmiete für zu hoch angesehen!

Das LG Frankfurt/Main hat mit Urteil vom 0 1.11.2000 – 2/17 S 75/00, PE 2001, 450 entschieden:

Eine Formularklausel im Wohnraummietvertrag, die dem Mieter die Kosten bestimmter Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 200 DM auferlegt, ist nicht zu beanstanden, sofern auch die sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen solcher Klauseln (BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88, WuM 1989, 324) vorliegen.

Nach der zitierten BGH-Entscheidung ist folgendes zu beachten:

• Die Klausel muss gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt sein, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind,
• sie muss einen angemessenen Höchstbetrag für die einzelne Reparatur enthalten,
• sie muss einen angemessenen Höchstbetrag für die Summe der innerhalb eines Jahres vom Mieter zu tragenden Reparaturkosten enthalten,
• sie darf keine Kostenbeteiligung des Mieters an Reparaturen oder Neuanschaffungen vorsehen, deren Kosten den Höchstbetrag im Einzelfall übersteigen.

Zudem darf die Klausel den Mieter nur zur Erstattung von Kosten, nicht jedoch zur Vornahme von Reparaturen verpflichten, BGH Urteil vom 6.5.1992 – VIII ZR 129/91, WuM 1992, 355.

Auch ist eine Klausel, die den Mieter zur regelmäßigen Wartung bestimmter Einrichtungen (z.B. Warmwassergeräten, Etagenheizungen) verpflichtet, nach denselben Grundsätzen wie die Klauseln über die Kleinreparaturen zu beurteilen (BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, WuM 1991, 381). Deshalb ist eine Klausel unwirksam, nach der der Mieter verpflichtet ist, Warmwassergeräte regelmäßig zu warten oder für die Wartung einer Etagenheizung einen Wartungsvertrag abzuschließen, AG Langenfeld, WuM 1995, 37.

Was sind Kleinreparaturen?

§ 28 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung ist zu entnehmen, was unter den Begriff "Kleinreparaturen" fällt. Diese Begriffsbestimmung war zwar ursprünglich nur für den öffentlich geförderten Wohnraum gedacht, sie wird inzwischen aber von den Gerichten für den frei finanzierten Wohnungsbau übernommen, vgl. nur BGH, Urteil v. 7.6.1989, GE 1989, S. 587.

Danach umfassen die kleinen Instandhaltungen

nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.

Die Kleinreparaturklausel in Mietverträgen dient nur dazu, Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter über die Ursachen kleinerer Schäden zu vermeiden. Der Mieter soll alle kleineren Schäden bis zur Höchstgrenze tragen müssen, ohne dass der Frage nachgegangen werden muss, was Ursache des Schadens ist. Dies vereinfacht die Abwicklung des Vertragsverhältnisses. Liegt aber ein größerer Schaden vor, muss in jedem Fall geklärt werden, worauf dieser beruht. Der mit der Kleinreparaturklausel verfolgte Zweck kann demnach nicht erreicht werden. Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag begründet keine Verpflichtung des Mieters, die Kosten größerer Reparaturen anteilig mitzutragen (OLG Düsseldorf 24 U 183/01 WM 2002, 545).

Entstehen Schäden durch höhere Gewalt wie Blitzschlag, Hochwasser oder Wind, hat jedwede Kleinreparaturenklausel ihre Wirkung verloren.

Kostenübernahme durch den Mieter

Die Kosten für die Kleinreparaturen müssen vom Mieter nur dann übernommen werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart wurde.

Eine Kleinreparaturklausel darf insoweit im Mietvetrag aufgenommen werden, wonach der Mieter für Kleinreparaturen in der Wohnung selbst aufzukommen hat, vgl. BGH, Az. VIII ZR 1991/88.

Wird beispielsweise in den Mietvertrag eine derartige Klausel aufgenommen, durfte die Summe der Reparaturausgaben 6 % (heute wohl 8% bis 9%, das OLG Hamburg, WM 1991, S. 385 und das OLG Stuttgart, WM 1988, 149 gehen sogar von 10 % der jeweils geschuldeten Jahresmiete aus) der Jahres - Bruttokaltmiete nicht überschreiten und die einzelne Reparatur nicht mehr als 150 DM (entsprechend 76,69 EURO) inklusive Umsatzsteuer kosten, vgl. BGH, Az. VIII ZR 129/91, aus: GE 1992, S. 663. Im Jahre 1997 hatte der BGH noch entschieden, dass 100 DM (also 51,13 Euro) noch zulässig sind (BGHZ 105, S. 22).

Darüber, wie hoch die Beträge für Kleinreparaturen heute insgesamt sein dürfen, haben sich die Gerichte schon seit langer Zeit nicht mehr beschäftigt.

Aufgrund der Preisentwicklung (seit Anfang der 90iger Jahre) und des Auslegungsspielraumes können von den Gerichten nämlich auch höhere Beträge akzeptiert werden. Diese Entscheidung treffen die Gerichte über die Regeln der allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB), die hier insoweit auf die Zumutbarkeit abstellen. Und was zumutbar ist, ist eine Frage der Auslegung.

Das AG Braunschweig, Urteil vom 29.03.2005 AZ: 116 C 196/05 = GE 2005, S. 677 sah beispielsweise eine Kleinreparaturklausel noch als wirksam an, wenn Euro 100,00 netto, also zuzüglich 19% Mehrwertsteuer, als Obergrenze im Einzelfall nicht überschritten wird.

Das Amtsgericht Bremen hat mit Urteil vom 26.04.2007, Az: 21 C 269/05 (verkündet am 24.05.2007) dagegen entschieden, dass für eine 1 Zimmer Wohnung mit einer Grundmiete von EUR 260,- eine vertragliche Kostenübernahme mit einem Höchstbetrag von EUR 200,- pro Einzelfall und maximal EUR 1.000,- pro Kalenderjahr unzulässig ist, da eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt.

Hierzu der amtliche Leitsatz:

Die Kleinreparaturklausel im Formularmietvertrag (1-Zimmer-Wohnung, 260 Euro mtl. Grundmiete), wonach der Mieter bei Kleinreparaturen mit einem Höchstbetrag von 200 Euro im Einzelfall und maximal 1000 Euro pro Kalenderjahr haftet, ist unwirksam, denn sie benachteiligt den Mieter unangemessen.

Aus den Entscheidungsgründen:

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Die Kleinreparaturklausel kann z.B. auch unwirksam sein, wenn der Vermieter im Mietvertrag keinen Höchstbetrag pro Reparatur und pro Jahr festgelegt hat. Der Mieter soll nämlich schon bei Abschluß des Mietvertrages einkalkulieren können, welche zusätzlichen Kosten pro Jahr maximal noch auf ihn zukommen können.

Auch eine mietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter verpflichtet wird, die Kleinreparaturen selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen, ist unwirksam. Das gilt auch, wenn die Summe der Reparaturausgaben und die Höhe der Einzelreparaturkosten korrekt begrenzt sind. Der Mieter kann nur zur Kostenübernahme verpflichtet werden, BGH, Az. VIII ZR 129/91, aus: WM 1992, S. 355; BayOLG, Az. RE-Miet 1/96, aus: WM 1997, S. 362.

Beispiel:

Im Mietvertrag wird für jede Reparatur ein Betrag von 75 Euro, begrenzt auf 200 Euro pro Jahr vereinbart. Der insoweit vereinbarte Betrag ist der absolute Höchstbetrag!

Defekt geht jetzt beispielsweise der Wasserhahn (Reparaturkosten = 90 Euro) und ein Türschloss (Reparaturkosten = 70 Euro). Die Reparatur des Wasserhahns ist nicht mehr als "Kleinreparatur" einzustufen. Der Vermieter hat die gesamten Kosten für die Reparatur zu tragen, weil die einzelne Reparatur über dem festgesetzten Betrag liegt! Die Instandsetzung am Türschloss hingegen kann der Vermieter vom Mieter ersetzt verlangen, weil sie unter dem vereinbarten Höchstbetrag liegt.

Beachte:

Die Vereinbarung über Kleinreparaturen ist nicht so zu verstehen, dass der Mieter etwa von jeder Kleinreparatur (also auch von solchen, die über dem vereinbarten Betrag liegen) in jedem Fall den vereinbarten Anteil im Mietvertrag zu tragen hat. Eine solche Auslegung wäre schlichtweg falsch! Vgl. allgemein zur Kleinreparaturklausel und Beteiligung des Mieters an den Reparaturkosten

OLG Düsseldorf 24 U 183/01 WM 2002, 545; AG Lichtenberg, Urteil vom 04.05.2006 - 10 C 389/05.

Auch bei den Kleinreparaturklauseln gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Wenn der Vermieter also beispielsweise die Kostentragungspflicht bis zu einem Betrag von 120,00 € mit dem Mieter vereinbart hat, kann die Klausel nicht auf den gerade noch zulässigen Betrag reduziert werden. Sie ist dann insgesamt unwirksam. Daran ändert auch eine sog. salvatorische Klausel nichts, in der vereinbart wurde, daß die Klausel nur soweit gesetzlich zulässig gelten soll.

Im Übrigen hat der Mieter die Kosten für eine Kleinreparatur nur dann zu tragen, wenn die Reparaturmaßnahme erfolgreich gewesen ist. Das Risiko fehlgeschlagener Reparaturversuche verbleibt auch bei der Kleinreparaturklausel beim Vermieter, AG Konstanz, WuM 1998, 214.

Was alles unter Kleinreparaturen fällt

Nicht jede Vereinbarung über Kleinreparaturen ist wirksam. Entscheidend ist zunächst, was kaputt geht. Zu prüfen ist alsp immer zu erst, ob der reparierte Gegenstand zu den mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen zählt, die vom Mieter im gebrauchsfähigen Zustand zu halten sind. Anerkannt sind Reparaturen nur an Gegenständen, die dem häufigen Gebrauch des Mieters ausgesetzt sind. Dies sind z.B.

• Rollläden
• Licht- und Klingelanlagen
• Schlösser
• Wasserhähne
• Heizkörperventile
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• Herde und ähnliche Einrichtungen

Nicht zu den Kleinreparaturen zählen z.B.

• Zerbrochene Innen- und Außenscheiben in den Mieträumen, LG Hamburg WM 1990, S. 416
• Kleinreparaturen an Gegenständen des Gemeinschaftseigentums (z.B. Haustürschloss oder Licht im Kellergang)

Nicht zu den Kleinreparaturen gehört es auch, wenn beispielsweise das Türschloss schon zu Mietbeginn beschädigt ist und es während der Mietzeit repariert wird, BGH, WM 1992, S. 355. Problematischer wird es, wenn ein Schaden durch den Verschleiß des Vormieters verursacht wurde oder auf einen Materialfehler zurückzuführen ist. Beides berücksichtigt die Kleinreparaturenklausel im Normalfall nicht. Manche Gerichte sehen darin bereits einen Unwirksamkeitsgrund so OLG München, WM 1989, S. 128; OLG Frankfurt, WM 1992, S. 61.

Zu beachten gilt weiter, dass der Vermieter zunächst in Vorlage treten muss. Teilt der Mieter also mit, daß z.B. sein Rollladengurt gerissen ist, muss der Vermieter zunächst einmal den Handwerker bestellen und auch bezahlen. Erst dann kann er von seinem Mieter (bei wirksamer Vereinbarung über die Kleinreparaturen) eine Rückerstattung verlangen.

Dies liegt daran, weil der Mieter durch den Mietvertrag nicht verpflichtet werden kann, die anfallenden Reparaturen gleich durchführen und bezahlen zu lassen. Derartige Abmachungen sind unwirksam. Manche Mietverträge gehen aber noch einen Schritt weiter und übertragen dem Mieter die Pflicht, die Einrichtungsgegenstände in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und alle an diesen Anlagen notwendig werdenden Reparaturen auf seine Kosten durchführen zu lassen. Solche Vornahmeklauseln sind unwirksam! Denn sie verlangen, dass der Mieter die Arbeiten selbst ausführt oder in Auftrag gibt und die Kosten dafür vorstreckt.

Der BGH hat dazu ausgeführt:

Eine Klausel in einem Formular - Mietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vornehmen muss, benachteiligt ihn unangemessen, BGH, Urteil v. 6.5.1992, NJW 1992, S. 1759.

Ein weiteres unangemessenes Risiko für den Mieter liegt darin, daß der beauftragte Handwerker Fehler machen kann. Zudem stellt sich erst bei der Rechnung heraus, ob die Kosten den Kleinreparaturbetrag unterschritten haben oder nicht. Der Mieter wäre bei einer Überschreitung der Kosten verpflichtet, den Handwerker aufgrund des Reparaturauftrags zu bezahlen und das, obwohl eigentlich keine Kleinreparatur mehr vorgelegen hat! Nun könnte der Mieter zwar von seinem Vermieter die gesamten Reparaturkosten ersetzt verlangen, weil die Reparatur das vereinbarte Maximum übersteigt. Allerdings macht das die Klausel schon unwirksam. Sie dürfen den Mieter nämlich nicht nur auf die Rückerstattung verweisen, OLG München, WM 1991, S. 388.

Mängelbeseitigung in Notfällen

In dringenden Notfällen - Heizungsausfall im Winter -, wenn der Vermieter oder sein Beauftragter nicht erreichbar sind, darf der Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss die erforderlichen Kosten übernehmen. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und Mahnung keine Reparatur einleitet und nichts unternimmt, vgl. nur LG Köln 1 S 413/92, WM 94, 73.

Hat beispielsweise ein unbekannter Dritter das Schloss in der Wohnungstür so mit Klebstoff verklebt, dass die Tür nicht mehr aufgeschlossen werden kann, ist der Vermieter für die Reparatur verantwortlich, AG Siegburg 9 C 146/02.

Mängelbeseitigung bei unwirksamer Kleinreparaturklausel

Nach dem zutreffenden Urteil des AG Köln vom 21.1.2004 - Az.: 214 C 527/03. kann der Mieter, wenn er aufgrund der unwirksamen Wartungs- und Kleinreparaturklausel im Wohnungsmietvertrag Wartungsarbeiten an der Gastherme ausführt, die hierfür gezahlten Beträge vom Vermieter herausverlangen.

Eine Anfangsrenovierung kann im Wohnraummietvertrag in allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden, OLG Hamburg, WuM 1991, 523; vgl. BGH WuM 1998, 592; NJW 2003, 2234.

Sieht ein Formularmietvertrag eine Anfangsrenovierung und außerdem die Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen durch den Mieter vor, ist die Gesamtregelung unwirksam, AG Dortmund 125 C 9962/03 WM 2004, 87; LG Hamburg 311 S 152/01 WM 2004, 88).

Hiervon zu unterscheiden ist eine mietvertragliche Abrede, wonach eine unrenovierte Wohnung vertragsgemäß übergeben wird und der Mieter keine Verpflichtung zur Anfangsrenovierung hat. Diese wird für wirksam erachtet.

Als wirksam erachtet wird auch, wenn der Mieter die Anfangsrenovierung der Wohnung übernimmt und dafür einen Mietnachlass erhält, AG Berlin-Mitte vom 29.03.2007, 18 C 113/06.

Diesem Ziel nicht gerecht werden beispielsweise vertragliche Gestaltungen, in denen so geannte "starre" Fristenpläne festgeschrieben sind, d.h. in denen die Schönheitsreparaturen in bestimmten zeitlichen Abständen und unabhängig von der tatsächlichen Beanspruchung der Mietsache durch den Mieter durchgeführt werden müssen, siehe dazu BGH NJW 2006, 2113, 2114; BGH NJW 2006, 2915.

Der BGH hierzu:

Eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Mieter nach einem starren Fristenplan Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, ist unwirksam, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt, BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03; BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05.

Nach dem BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 106/05 müssen vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a; Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416, unter II 2).

Der BGH hat die Formulierung „im allgemeinen“ (BGH-Urteil vom 28.04.04 – VIII ZR 230/03; BGH, Urteil vom 18. 10. 2006 - VIII ZR 52/ 06) für wirksam erachtet, ebenso einen Fristenplan mit der ergänzenden Formulierung „in der Regel ... spätestens“ (BGH, Urteil vom 13.07.05 – VIII ZR 351/04). Auch einen Fristenplan mit der ergänzenden Formulierung "regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume" wurde vom BGH nicht beanstandet (BGH Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06).

Insoweit enthielten die Klauselzusätze "im allgemeinen" oder "in der Regel" in Formularmietverträgen, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen, innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren, auszuführen habe, einen - zulässigen - flexiblen Fristenplan, der die Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der Wohnung ermögliche (vgl. Senat, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/ 03, NJW 2004, 2087, unter III d; Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/ 04, NJW 2005, 3416, unter II 2).

Fehlt jedoch ein derartiger Zusatz, so sei nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen; sie sei dann aus der Sicht des Mieters nicht weniger "starr" als bei sprachlichen Hinzufügungen, die eine Verlängerung der Frist nicht zuließen, BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 - VIII ZR 178/05.

Der BGH hat seine Rechtsprechung zu den "starren" Fristenplänen für die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen inzwischen konsequent fortgesetzt und auf so genannte Abgeltungsklauseln erweitert, BGH NJW 2006, 3778. Danach ist eine Klausel in Formularverträgen auch dann unwirksam nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn für solche Fälle, in denen der Mieter vor Ablauf der im Mietvertrag festgelegten (und nicht "starren", sondern sich nur auf den "im Allgemeinen" anfallenden Renovierungsbedarf beziehenden und damit für sich genommen wirksamen) Fristen auszieht, eine anteilige Abgeltung der Renovierungskosten in Anlehnung an die Mietdauer vereinbart wird und (nur) der Bemessung dieses Anteils ein starrer Fristenplan zugrunde liegt.

Nach dem Urteil des BGH vom 12. 9. 2007 - VIII ZR 316/ 06; (Lexetius.com/2007,3191) ist

eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.

In dem zu entscheidenden Fall ging es um folgende Klausel:

"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."

In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:

"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."

Der BGH hat insoweit festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien die Kläger als Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt und gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Der BGH betont, dass er bereits wiederholt entschieden hat (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/ 97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 = NZM 1998, 710, unter III 2 a; Urteil vom 14. Mai 2003, aaO; Urteil vom 25. Juni 2003, aaO; Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/ 03, NZM 2004, 497 = NJW 2004, 2087, unter III b; Urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 109/ 05, WuM 2006, 310, unter II 1 a, und VIII ZR 152/ 05, NJW 2006, 2115, unter II 1 a; ebenso schon OLG Hamm NJW 1981, 1049, und OLG Frankfurt WuM 1981, 272), dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, diesen unangemessen benachteiligt und gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

Die so formulierte Endrenovierungsklausel trägt ausschließlich einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm aaO, 1050), so dass diese unwirksam ist.

Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen - ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen - in die Miete einkalkuliert hätte.

BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05

Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Bestätigung von VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532).

Über die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthielt der Mietvertrag in § 8 Nr. 2 u.a. folgende vorgedruckte Klausel:

"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen…
Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper …
Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."

§ 12 des Mietvertrages ("Beendigung der Mietzeit") enthielt in Nr. 1 folgende weitere Regelung:

"Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber zu verlassen. Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken "wände" zu streichen."

Die Unwirksamkeit der vorformulierten Klausel des § 8 Nr. 2 des Mietvertrages ergibt sich nach dem BGH aus dem sog. Summierungseffekt. Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 2. Dezember 1992 – VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532 unter II 2; Urteil vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = Grundeigentum 2003, 944 = ZMR 2003, 653 unter II 2) liegt ein derartiger Summierungseffekt vor, wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Das gilt auch dann, wenn die zu prüfende Formularklausel mit einer Individualvereinbarung zusammentrifft; denn bei der Prüfung einer Klausel nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individualteile zu würdigen (Beschluss vom 2. Dezember 1992 aaO unter II 2 m.w.Nachw.; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rück-bau, 2. Aufl., S. 55 Rdnr. 83).

Insoweit enthalten die §§ 8 Nr. 2 und 12 Nr. 1 des Mietvertrages eine Gesamtregelung, die neben der Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen nach Fristenplan auch die Renovierungspflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses umfasst. Dass die Endrenovierungsbestimmung in § 12 Nr. 1 individuell vereinbart war und deshalb, für sich allein betrachtet, unbedenklich – weil nicht am Maßstab des § 307 BGB zu messen – ist, beseitigt den Summierungseffekt nicht. Ebenso unerheblich ist insoweit der Umstand, dass jene Klausel nicht eine vollständige, sondern – wenn auch sprachlich missglückt – lediglich eine teilweise Endrenovierung vorschreibt ("Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken wände zu streichen"). Insbesondere führt dies nicht dazu, dass die Regelung in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages wenigstens teilweise – soweit sie sich nicht inhaltlich mit § 12 Nr. 1 Satz 2 überschneidet – aufrechterhalten werden könnte; darin läge eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Klausel.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in mehreren Entscheidungen entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

BGH Urteil vom 18.10.2006 VIII ZR 52/06

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet, die an einem Fristenplan von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren ausgerichtet ist, ist, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. auch LG Hamburg, NJW 2005, 2462 mit Anm. von Flatow, jurisPR-MietR 20/ 2005 Anm. 3; AG Hamburg, WuM 2006, 144; AG Oranienburg, GE 2006, 655; Heinrichs, WuM 2005, 155, 162; Klimke/ Lehmann-Richter, ZMR 2005, 417, 418; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum, 2. Aufl., 1 B Rdnr. 89, E Rdnr. 6 f.; Riecke in Prütting/ Wegen/ Weinreich, BGB, § 538 Rdnr. 18; Steenbuck, WuM 2005, 220, 222; Wiek, WuM 2005, 10, 11; a. A. Kinne, ZMR 2005, 921, 925; Eupen/ Schmidt NZM 2006, 644). Die Gründe, die für die Beurteilung einer formularvertraglichen "starren" Fälligkeitsregelung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen als unwirksam maßgebend sind, führen auch zur Unwirksamkeit einer entsprechenden zeitanteiligen Abgeltungsregelung.

BGH Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06

Durch Urteil vom 18. Oktober 2006 (VIII ZR 52/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Abgeltungsklauseln wegen unangemessener Benachteilung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind, wenn sie ihn zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Quotenabgeltungsklauseln mit "starrer" Abgeltungsquote).

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch eine Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht (Quotenabgeltungsklauseln mit "flexibler" Abgeltungsquote) im Einzelfall deshalb unwirksam sein kann, weil sie dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist, und damit gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot verstößt.

Insoweit lautet der amtliche Leitsatz:

In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.

Die streitgegenständliche Quotenabgeltungsklausel (§ 16 Nr. 7) lautete:

"Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen."

BGH Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07

Urteil des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend verständlichen Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen.

Im vom BGH zu entscheidenden Fall ging es um folgende Klausel im Mietvertrag (§ 8 Ziffer 2) zur Verpflichtung des Mieters zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen:

"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen… Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."

§ 12 Abs. 1 des Mietvertrags enthält eine Quotenabgeltungsklausel, die bestimmt:

"Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziff. 2 – befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziff. 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."

Der BGH hat festgestellt, dass die Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam sei. Sie sei schon deswegen nicht hinreichend klar und verständlich, weil ihr nicht entnommen werden könne, was unter einem "angelaufenen Renovierungsintervall" zu verstehen sei und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden solle.

Die Abgeltungsklausel sei auch nicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das vorliegende Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln, weil der Senat in früheren Entscheidungen vergleichbare Abgeltungsklauseln als zulässig angesehen habe. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erwiesen, sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen als unwirksam beurteilt werde, trage grundsätzlich der Verwender der Klausel. Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnüge und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wähle, werde in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben sei und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet werde.

Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist, BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 - VIII ZR 178/05.

BGH, Urteil vom 28.03.2007 - VIII ZR 199/06

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c).

Der BGH hat ausgeführt, dass die Klausel unklar (§ 305c Abs. 2 BGB) sei und benachteilige in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Vermieterin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Klausel sei deshalb unklar, weil nicht eindeutig sei, was unter "Ausführungsart" zu verstehen sei. Dieser Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es sei mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein solle oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liege (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rdnr. 76).

Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart (vgl. Langenberg aaO) - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei (ebenso Langenberg, aaO, Rdnr. 77). Da die Klausel schon aus diesem Grund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhalte, bedürfe es keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirke (so das Berufungsgericht unter Berufung auf Langenberg, aaO, Rdnr. 75) und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sei.

Die vom BGH beanstandete Klausel wurde nunmehr von einzelnen Wohnungsbaugesellschaften bzw. Genossenschaften angepasst. Sie stellt jetzt auf eine erhebliche Abweichung von der Ausführungsart ab. Nach dem Landgericht Berlin, GE 2007, 845 sei auch diese Regelung unwirksam, da insoweit sogar eine Verschlimmbesserung eingetreten sein soll.

Die sog. „Tapetenklauseln“ fallen auch unter die sog. Endrenovierungsklauseln.

Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 152/05.

Denn dem Mieter wird hierdurch ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt, wenn es in Anbetracht des Erhaltungszustandes der Tapeten einer Entfernung noch nicht bedarf. Im übrigen wird der Mieter durch die Pflicht zur Entfernung der Tapeten, die einen erheblichen Arbeitsaufwand erfordert, nicht in geringerem Umfang belastet als durch eine etwaiig vorformulierte - unzulässige - Endrenovierungsklausel, die den Mieter zur Rückgabe der Wohnung in renoviertem - nicht notwendig in neu tapeziertem - Zustand verpflichtet.

Dem Vermieter steht auch kein Schadensersatzanspruch wegen einer Verletzung der Pflicht des Mieters zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietwohnung zu (§§ 546 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB), wenn dieser bei Auszug aus der Mietwohnung die von ihm angebrachten Tapeten nicht entfernt.

Zwar ist der Mieter bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt - von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen (§ 538 BGB) - in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand; er hat deshalb, wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes ergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen zu beseitigen (BGHZ 96, 141, 144 f. zu § 556 BGB a.F.; Schmidt-Futterer/Gather, aaO, § 546 Rdnr. 45 m.w.Nachw.).

Zustandsverändernde Maßnahmen (wie das Tapezieren der Mietwohnung) muss der Mieter jedenfalls dann nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durchführt (vgl. Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Teil V Rdnr. 18 m.w.Nachw.). So liegt es dann, wenn der Mietvertrag den Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt, zu denen auch Tapezierarbeiten gehören (vgl. BGHZ 92, 363, 368).

Als Verwender der Formularklausel kann sich der Vermieter nicht auf deren Unwirksamkeit berufen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 1997 - VII ZR 187/96, NJW-RR 1998, 594 = WM 1998, 767, unter III 2 b; Urteil vom 13. Oktober 2004 - I ZR 249/01, NJW-RR 2005, 314, un-ter III). Anderenfalls würde der Mieter schlechter gestellt als im Falle der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, die einen Wiederherstellung - anspruch des Vermieters von vorneherein ausschließt und den Mieter - anders als im Falle der Anwendbarkeit des § 546 Abs. 1 BGB - allenfalls dann zu einer Entfernung der Tapeten verpflichtet, wenn ihr Zustand dies erfordert.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. Juni 2008 entschieden, dass eine Klausel im Wohnmietvertrag, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten verpflichtet, unwirksam ist, siehe BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07.

Der BGH hat ausgeführt, dass die hier verwendete “Farbwahlklausel” den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Klausel schreibe dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden.

Dem Vermieter sei zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es bestehe jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.

Vorinstanzen: AG Pankow/Weißensee, Urt. v. 06.12.2006 - 7 C 302/06, LG Berlin, Urt. v. 25.06.2007 - 62 S 341/06

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 23.09.2009 (VIII ZR 344/08) weiter entschieden, dass eine Klausel im Wohnmietvertrag, die den Mieter zum "Weißen" der Decken und Oberwände während der Mietzeit verpflichtet, unwirksam ist.

Es ging um folgende Klausel:

"Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:

Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung fortgeführt, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07 -).

Eine derartige Klausel benachteilige den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen (§ 307 BGB), weil sie ihn auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichte und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränke, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe.

Der Bundesgerichtshof ist zutreffend davon ausgegangen, dass es keine Rolle spielt, dass man umgangssprachlich den Begriff “Weißen” oder “Weißeln” als Synonym für “Streichen” verwendet und damit nicht zwangsläufig die Farbe “Weiß” gemeint sein mag. Denn es liegt jedenfalls nicht fern, dass der Mieter die Formulierung so versteht, dass er andere Farben nicht verwenden darf. Diesbezügliche Unklarheiten gehen nun einmal zu Lasten des Verwenders der Klausel! Lässt die Klausel nämlich auch diese Auslegung zu, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zugrunde zu legen.

Beachte aber:

Mit Urteil vom 22.10.2008 hat der BGH (BGH VIII ZR 283/07) entschieden, dass folgende Farbwahlklausel eines Mietvertrags wirksam ist:

„Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

Die sog. „Holzteil-Klausel“ bezieht sich nicht auf das laufende Mietverhältnis, sondern nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses. Während der Mietzeit ist es dem Mieter daher gestattet, Holzteile anders zu streichen.

Keine Vorgaben von Anstrichfarben durch den Vermieter während der laufenden Mietzeit

So hat der BGH in seinem Urteil vom 18.02.2009 (BGH VIII ZR 166/08) beispielsweise weiter entschieden, dass Vorgaben von Anstrichfarben durch den Vermieter erst am Ende der Mietzeit gerechtfertigt sind.

Damit hat der BGH seine Rechtsprechung bestätigt, nach der eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl zu streichen. Die betreffende Klausel hatte folgenden Inhalt:

"Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen.

Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsrepa-raturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen."

Der Bundesgerichtshof hat die betreffende Klause zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 BGB als unwirksam angesehen, da diese dem Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse für den Vermieter besteht, (BGH, Urteil vom vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 17, vgl. auch BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NZM 2008, 926, Tz. 15). Durch die Klausel wird die Pflicht zur Dekoration in neutralen Farbtönen nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt, sondern sie gilt auch schon im laufenden Mietverhältnis und gibt dem Mieter eine solche Farbwahl vor.

Vom BGH nicht mehr entschieden werden brauchte, ob die Klausel auch deswegen unwirksam ist, weil sie einen "starren" Fristenplan enthält, oder ein zulässiger "flexibler" Fristenplan anzunehmen ist, weil durch den Zusatz "bei normaler Nutzung" klargestellt wird, dass die Renovierungspflicht nicht zwingend bei Fristablauf eintritt, sondern Ausnahmen bei geringer Abnutzung möglich sind und damit auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abzustellen ist.

Denn die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin, BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, aaO, Tz. 19.

Streichen von Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß

Mit Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09 hat der BGH die Rechte der Mieter weiter gestärkt.

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu den sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen mit Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09 fortgeführt,

nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07 -)

und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt.

Es ging um folgende Klausel:

"Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …"

Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:

"Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …"

Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen, BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09.

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen im Glauben an die Wirksamkeit der Klausel durchgeführt, so kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung der aufgewandten Kosten begrenzt auf die erforderlichen Kosten aus ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht kommen.

Nach überwiegender Auffassung hann ein Wertersatzanspruch des Mieters gemäß § 818 Abs. 2 BGB bzw. unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag bei Durchführung von Schönheitsreparaturen ohne Rechtsgrund bestehen.

Vgl. insoweit AG Nürtingen vom 28.02.2007 - 42 C 1047/06; AG Mettmann; Urteil vom 24.11.2006 - Aktenzeichen: 24 C 136/06 - ; LG Freiburg, Urt. v . 21.06.2001 – 3 S 12/01 – in WM 2005, 383; LG Freiburg, Urt. V. 04.12.2003 – 3 S 402/02 – in WM 2005, 84; LG Karlsruhe, Az 9 S 479/05, aus: GE 2006, S. 851); LG Stuttgart v. 13.4.2000 - 16 S 154/99 -, WM 04, 665; LG Wuppertal, Urteil vom 23.08.2007 - Aktenzeichen: 9 S 478/06 - = IMR 2007, 344; LG Wuppertal, Urteil vom 23.08.2007, Az: 9 S 478/06; LG Freiburg WE 2005, 231; LG Karlsruhe NZM 2006, 508

Dieser Anspruch ergäbe sich aus “Geschäftsführung ohne Auftrag” gemäß der §§ 677 ff BGB. Ein hierfür erforderliches fremdes Geschäft läge zumindest bei einer Endrenovierung vor, da dann die Renovierung für den Mieter keinen Nutzen mehr habe.

Ersatzfähig sind die Kosten, die der Mieter für erforderlich halten durfte, also regelmäßig die Kosten eines Malers, dessen Kosten sich im üblichen Rahmen halten, wenn dieser die Arbeiten durchgeführt hat.

„Der Mieter kann für die Vornahme von Malerarbeiten Aufwendungsersatz verlangen, wenn die mietvertragliche Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug unwirksam ist, und zwar auch dann, wenn er sich irrtümlich aufgrund der unwirksamen mietvertraglichen Vereinbarung zur Leistung der Malerarbeiten verpflichtet sah.“

Andere Auffassung:

AG München, Az 453 C 17448/00, aus: NZM 2001, S. 1030; LG Berlin, Az 62 S 187/06, aus: GE 2007, S. 517.

Eine einheitliche Rechtsprechung hat sich diesbezüglich noch nicht herausgebildet.

Das LG Berlin hat sich ausdrücklich gegen die Auffassungen des LG Freiburg und des LG Karlsruhe gestellt und die Revision zum BGH zugelassen. Eine Grundsatzentscheidung des BGH liegt nunmehr vor (siehe unten)..

Folgt man der - zutreffenden - ersten Auffassugn wäre fraglich, wie sich der Wertersatzanspruch des Mieters errechnet. Insoweit gibt es umfangreiche Probleme bei der Ermittlung des Bereicherungsbetrages.

Gelegentlich wird bei unwirksamen Klauseln gemäß § 307 BGB auch vertreten, dass neben dem Kondiktionsanspruch auch noch ein Schadensersatzanspruch des Mieters gem. § 311 Abs.2, 241 Abs.2, 280 BGB (ehemalige c.i.c.) oder aus § 280 Abs.1 (ehemals pVV) bestehe, da die Verwendung unwirksamer Klauseln eine vorvertragliche Pflichtverletzung darstelle, LG Stuttgart WuM 1986, 370 unter Verweis auf BGH WPM 1984, 987f.

Grundsatzentscheidung des BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07

Der BGH hat jetzt zutreffend entschieden, dass der Vermieter diese Kosten einschließlich einer üblichen oder angemessenen Vergütung für die im zu entscheidenden Fall klagenden Mieter zu zahlen hat, weil er ohne Rechtsgrund um diese bereichert ist.

Die Kosten werden jedoch nur dann erstattet, wenn die Mieter bei Durchführung der Arbeiten auf die Wirksamkeit der unwirksamen Klausel vertraut haben. Würde jemand in dem Wissen, dass die Klausel unwirksam ist, eine Renovierung durchführen, um sich die verwendete Arbeitszeit bezahlen zu lassen, würde wegen § 814 BGB keine Kostenerstattung stattfinden.

Wenn streitig ist, ob der Mieter auf die Wirksamkeit der Klausel vertraute, oder ihre Unwirksamkeit kannte, hat der Vermieter die Beweislast.

Streitig war, ob der Vermieter einen Zuschlag zur Miete als Ausgleich für unwirksame Renovierungs - Klauseln verlangen konnte. Vereinzelt wurde dies dem Vermieter gemäß § 28 IV Satz 2 2. BV bis zu einer Höhe von bis zu 8,50 € pro m² Wohnfläche im Jahr wegen einer unwirksamen Übertragung der Schönheitsreparaturenklausel zugestanden.

Diese Frage war heiß umstritten; unseres Erachtens zutreffend wurde dies bereits vom LG Nürnberg-Fürth im Urteil vom 18.11.05, Aktenzeichen 7 S 7698/05, NZM 2006, 53 = WM 2006, Seite 38 f. = NJW 2006, Seite 450 verneint.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr am 09.07.2008 in einem Grundsatzurteil abermals die Rechte von Mietern gestärkt. Danach dürfen Vermieter keinen Zuschlag zur Miete als Ausgleich für unwirksame Renovierungs - Klauseln verlangen. Geklagt hatte ein Vermieter aus Düsseldorf. Er hatte von seinem Mieter einen monatlichen Zuschlag gefordert, da er wegen ungültiger Fristen für Schönheitsreparaturen nun selbst für Renovierungsarbeiten aufkommen musste. (AZ: BGH VIII ZR 181/07)

Zu diesem Thema siehe auch den Aufsatz von Lehmann-Richter WuM 2005, 747).

Für Mietverträge über Wohnraum ist höchstrichterlich entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter ungeachtet des konkreten Zustandes der Mietsache in vertraglich festgelegten Zeiträumen zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Für Mietverträge über Gewerberäume wurde dies von einer verbreiteten Rechtsauffassung bislang anders gesehen. Dem ist der 10. Zivilsenat des OLG Düsseldorf nunmehr entgegen getreten.

Im Streitfalle ging es um die Vermietung eines Ladenlokales zum Betrieb einer Änderungsschneiderei. Der Mietvertrag enthielt die Klausel:

"Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen."

Der Vermieter hatte auf Einhaltung dieser Verpflichtung beharrt und schließlich im Klagewege deren Feststellung verlangt. Bereits das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung blieb ohne Erfolg.

Nach Auffassung des Senats ist der Mieter gewerblicher Räume, was die Renovierungspflichten betrifft, nicht weniger schutzbedürftig als ein Wohnraummieter. Eine starre Fristenregelung benachteilige auch ihn unangemessen, weil sie ihn mit Renovierungspflichten belasten könne, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgingen. Eine solche Klausel müsse daher auch in Mietverträgen über Geschäftsräume als unwirksam angesehen werden.

Der BGH hat nunmehr mit Urteil vom 6. 4. 2005 - XII ZR 308/02; OLG Saarbrücken (Lexetius.com/2005,778) gleichfalls zu Gunsten von Gewerbetreibenden entschieden:

Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluß an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/ 02 - NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/ 02 - NZM 2003, 755).

Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung des Aussenputzes

Die dem Vermieter obliegende Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, erstreckt sich auch auf Fassaden. Großflächig abfallender Außenputz stellt deshalb einen Mangel der Mietsache unabhängig davon dar, ob funktionale Schäden der Wärmedämmung nachgewiesen sind, AG Berlin-Köpenick, U. v. 15.08.2007 - 8 C 129/07.

Oftmals versuchen Vermieter sich vor dieser Pflicht zu drücken, indem sie angeben, die Mietwohnung sei durch den fehlenden Putz schließlich nicht beeinträchtigt. Dieser Argumentation widersprach das Gericht und forderte den Vermieter auf, den Schaden unverzüglich und allein zu entfernen habe. Eine Beteiligung des Mieters an den Kosten sei nicht möglich, da es keine Wartungsarbeiten sei.

Mieter müssen beim Auszug nicht die Fenster von außen streichen. Das übersteigt den gesetzlichen Katalog von Schönheitsreparaturen, wie der Deutsche Anwaltverein unter Berufung auf ein Urteil des Kammergerichts Berlin vom 17.09.2007 berichtet (Aktenzeichen: 8 U 77/07).

Eine pauschale Klausel im Mietvertrag, nach der «Türen und Fenster» zu streichen sind, sei unzulässig. In dem Fall war im Mietvertrag für ein Reihenhaus vermerkt, dass zahlreiche Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind. Dazu gehört auch das „Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster“. Die Richter entschieden, das benachteilige den Mieter unangemessen. Denn es verlange von ihm ohne Einschränkung auch das Streichen der Außenseiten.

Damit sei die Klausel insgesamt unwirksam. Sie könne nicht zugunsten des Vermieters ausgelegt werden, so dass nur der Innenanstrich verlangt werde. Dagegen stehe der eindeutige – rechtswidrige – Wortlaut dieser Klausel. Das Streichen von Fenstern und Türen erfasse nach üblichem Sprachgebrauch sowohl den Innen- als auch den Außenanstrich.

Der Mieter musste deshalb nicht streichen und auch nicht die vom Vermieter verlangten 16.000 Euro Schadenersatz zahlen.